나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512436 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 “가천대길병원” 서측 인근에 위치하며,주위는 근린생활시설 및 업무시설,오피스텔등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상14층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '오피스텔' 용도의 구분건물입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 서측으로 각각 소로변, 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1),(2):일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512436 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 3층303호

신주소: 인천광역시 남동구 인주대로623번길 51 (구월동)

건물명: 탑클래스

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

총 층수: 14층

해당 층수: 3층

건축년도: 2016년 4월 14일 (사용승인일)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.76㎡ (약 2.95평)

토지 지분: 9.759999999999998㎡

건물 면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물 지분: 59.843㎡

전용 면적: 59.872㎡ (약 18.11평) - 집합건물 등기부 및 JSON 정보 기준

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 205,000,000원

최근 매매 사례 (2025년 2월 17일): 200,000,000원 (해당 건물, 59.872㎡, 11층)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 “가천대길병원” 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 주요 도로로는 소로 및 세로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다. 현재 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 갑구:

- 2016-05-11: 공유자전원지분전부이전 (유동식)

- 2022-06-29: 소유권이전 (매매, 조석훈)

- 2022-06-29: 소유권이전3번신탁등기말소 (류동식)

* 을구:

- 2024-04-16: 주택임차권 (유도연, 240,000,000원) - 말소 예정

- (경매개시결정) 인천지방법원 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 1,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-11-11

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 유도연)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-29

확정일자: 2022-06-16

배당신고일자: 2024-04-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출됨.

3.3. 인수되지 않는 권리 (매각으로 소멸되는 권리)

본 건은 인천지방법원의 강제경매로 진행되며, 채권자가 신청한 강제경매개시결정(갑6, 2025-09-17)이 말소기준권리입니다. 해당 경매개시결정보다 선순위에 있는 권리(을구 1번 주택임차권)는 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, HUG의 처리 여부에 따라 변동 가능성 있음)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

3.5. 등기부 채권 총액

240,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 구월동 일대는 인천광역시의 주요 상업 및 업무 지구로, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 가천대길병원 등 의료시설 및 다수의 상업 시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 투자 및 임대 용이성

주변 시세에 따르면, 약 59-60㎡ 전용면적의 오피스텔은 200,000,000원 내외의 매매가를 형성하고 있습니다. 월 임대료는 보증금 10,000,000~20,000,000원에 월세 600,000~800,000원 수준으로 형성되어 있어, 투자 및 임대 목적 모두 고려할 만한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 가천대길병원 등 종합병원이 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다. 또한, 대형 마트, 백화점, 로데오거리 등이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 누리기에 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천 1호선 예술회관역 등 대중교통 이용이 편리하며, 시내 및 외곽으로의 이동이 용이한 교통 요지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

강대준 임차인이 보증금 1,000,000원에 대항력이 있어, 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 권리 확보 및 명도 관련 제반 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항은 임대차 계약 처리 및 잔존 채무 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 공사와의 구체적인 협의 내용 확인이 중요합니다.

6.3. 도시관리계획 입안 중

해당 지역이 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

현재 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 상권 및 도시계획 변화에 따른 잠재적 영향은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경512436 (1) 물건은 인천 남동구 구월동의 주요 상업지구에 위치하여 입지 및 교통이 양호한 오피스텔입니다. 최근 실거래 사례 및 주변 시세를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 강 의 존재와 HUG 인수조건 변경 사항은 명도 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구 구월동의 핵심 상업지역에 위치하며, 병원, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 시세 대비 합리적 가격 가능성: 감정가 및 최근 실거래가 대비, 명도 리스크를 감안한 합리적인 입찰가를 통해 수익률 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 205,000,000원, 최근 실거래가 200,000,000원을 바탕으로, 대항력 있는 임차인(보증금 1,000,000원)의 존재 및 명도 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 해당 임차인의 명도 비용 및 발생 가능한 기타 제반 비용을 감안하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

최종 입찰가는 시장 상황, 임차인과의 협상 결과, 물건의 최종 권리 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.