나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512431 [1] 인천광역시 중구 운서동 3092-3 더예스 클라우드 에이동 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 운서역(공항철도)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 10층1004호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 2019.12.20)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면으로 외곽 공도에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512431 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3092-3 더예스클라우드 에이동 10층1004호

용도: 오피스텔

감정가: 118,000,000 원

토지면적: 5.44㎡ (약 1.65평)

건물면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건은 4면으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 갑5 서인천세무서장의 압류입니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(김채원, 100,000,000원)은 을1 순위로 등기되었으나 말소 예정입니다.

또한, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(을6) 또한 말소됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 매각으로 을구 순위 1번의 주택임차권등기는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 김채원 씨의 경우 전입일자는 2022년 3월 22일, 확정일자는 2022년 2월 22일이며, 배당신고일자는 2024년 5월 21일입니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김채원)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-22

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 마스킹된 임차인 이름: 김

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다.

인근에 운서역(공항철도)이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

지역 경제자유구역에 포함되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

토지는 장방형으로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 공항철도 운서역 이용이 가능하며, 다수의 버스노선이 운행됩니다.

주변으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 사용승인일이 2019년 12월 20일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 내 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

또한, 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 투자자는 특히 주의가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있어, 계약 진행 시 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건축물은 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 운서역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

최근 거래가 9천만 원에서 1억 원 사이로 형성된 점과 감정가 1억 1천8백만 원을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득이 가능할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 계약 전 철저한 사전 조사와 확인이 필요합니다.

임차인의 대항력이 없고 보증금 전액이 말소되는 권리관계는 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천공항 및 영종도 개발 계획과 연계된 미래 가치 상승 가능성.

* 운서역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 안정성.

* 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 관리 상태 우수 기대.

* 부동산강제경매로 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 명도 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2025년 12월 27일 9천만 원, 2025년 1월 20일 1억 원에 거래되었습니다.

이러한 시세와 감정가 1억 1천8백만 원을 종합적으로 고려했을 때, 토지거래허가구역 지정 등 제반 사항을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다.

현 시세기준으로 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다.

적정 입찰가는 105,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.