나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1621 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 267-9 에코이뷰 5층502호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하고, "주안역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"업무시설(사무소)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람..

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, "업무시설 및 근린생활시설 " 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

등기사항전부증명서(집합건축물대장)상 본건 건물은 주안동 267-9, 267-6번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 토지 합병으로 주안동 267-9번지에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 호수(5층 502호)의 관리비 체납 여부 등에 대하여 경매 참여 및 입찰시 건물관리업체, 관리실 등에 문의 및 확인바람.

물건 비고

-등기사항전부증명서(집합건축물대장)상 본건 건물은 주안동 267-9, 267-6번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 토지 합병으로 주안동 267-9번지에 소재함.
-본건은 업무시설(사무소)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1621 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 267-9 에코이뷰 5층502호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 1억 2,800만 원

구분: 구분건물 (토지/건물 일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건

1.2. 부동산 정보

토지면적: 4.58㎡ (약 1.39평)

건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제5층 제502호

준공일: 2020년 3월 5일

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "주안역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철(주안역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

제반 교통 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 채무자 정보

본 경매는 신OOO (신한은행)에 의해 신청되었습니다.

등기부채권 총액은 약 2억 5,689만 원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인으로 주식회사엘에스스틸, 김 이 확인됩니다.

보증금: 100만 원

차임: 55만 원

전입(사업)일자: 2023년 2월 14일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 100만 원은 채권 총액 대비 소액으로 경매 절차에 따라 처리될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약 (권리 분석)

말소기준권리: 2021년 12월 2일 신한은행 근저당권 (을1)

본건 매각으로 인해 등기사항전부증명서상의 근저당권, 가압류 등의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 관련 내용도 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 또는 권리는 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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4.1. 지역 분석

본건이 소재한 주안동은 인천의 주요 도심 지역 중 하나로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주안역을 중심으로 유동인구가 많으며, 다양한 업종의 상가와 오피스가 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건 인근에는 주안역 상권, 다수의 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 상업 활동이 활발합니다.

건축물대장상 본건 건물(에코이뷰)은 업무시설(사무소) 97호와 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주안역 주변으로 대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

근린생활시설 또한 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 검색 (혐오시설 확인)

주안역 및 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 일반적으로 확인되지 않습니다.

다만, 부동산 투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간에 대한 유의가 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

금리 변동, 지역 경기 침체 등 거시 경제 지표 변화에 따른 부동산 가치 하락 가능성이 존재합니다.

해당 건물의 실제 공실률 및 임대료 수준에 대한 면밀한 현지 조사가 필요합니다.

6.3. 관리 리스크

집합건물로서 관리비 체납 여부, 건물 관리 상태 등은 입찰 참여 시 별도 확인이 필요합니다.

건물 관리업체나 관리실에 문의하여 현재 관리 상태 및 미납 관리비 내역을 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

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본건은 인천 미추홀구 주안동 역세권에 위치한 업무시설(사무소)로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

권리 관계는 낙찰로 인해 대부분 소멸되어 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

소형 면적의 업무시설로 개인 사무실이나 소규모 사업체 운영에 적합할 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간(외국인 대상) 등 일부 행정적 제한 사항이 있으므로 투자 전 확인이 필요합니다.

임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 공실 및 임대료 경쟁력은 현지 시세 조사를 통해 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지로 인한 우수한 접근성과 높은 유동인구.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자 가능성.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음.

* 주변 개발 계획 및 지역 활성화 사업 추진 시 추가적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

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감정가: 1억 2,800만 원

인수 보증금: 0원

본 건의 경우, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 임대 수익률 분석, 주변 시세 비교 등이 필수적으로 수반되어야 합니다.

유동화 물건이라는 특성을 고려하고, 실제 임대가 가능한 면적 및 잠재적 임대 수익을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

제공된 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 70%~85% 범위를 참고하여 신중하게 검토해볼 수 있습니다.

따라서, 약 9,000만 원 ~ 1억 800만 원 범위 내에서 잠재적 가치를 고려한 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정은 전문가와 상담 후 현장 조사를 통해 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.