나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512426 [1] 인천광역시 남동구 간석동 109-10 위브타운 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 "간석오거리역" 소재하여 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건내 제12층 제1203호로서, (사용승인일: 2018-04-30) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물대장상도면을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512426 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 109-10 위브타운 12층1203호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 182,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.61㎡ (약 2.6평)

건물면적(전용면적): 59.90㎡ (약 18.1평)

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 14층 건물 중 12층 1203호

사용승인일: 2018년 4월 30일

마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 석재붙임, 내벽 - 벽지 및 일부 타일

이용상태: 업무시설(오피스텔)

설비: 위생, 상하수도, 난방, 승강기, 기계식 주차장 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중

인접 도로상태: 동측 약 6미터, 남측 약 7미터 포장도로 접함

1.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 서측 인근

주위: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 등 혼재 지역

2.2. 교통망

지하철: 인천1호선 "간석오거리역" 인접

버스: 인근 노선버스정류장 이용 편리

도로: 차량 출입 용이, 주변 도로망 양호

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 총액

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

경매 신청 채권액: 181,650,000원

등기부채권 총액: 181,650,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: A (ARIUNBILEGTURBAT)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2024-11-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요함.

임차인: G (GANZORIGENKHJIN)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2025-09-15

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요함.

임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 181,650,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2022-04-22

대항력: 없음

비고: 말소 예정 권리

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-09-17 강제경매 (주택도시보증공사))

소유권 보존: 2018-05-03 (최미선 외 1명)

공유자 지분 이전: 2018-06-15 (유인덕)

주택임차권 (이선우): 181,650,000원 (2022-04-04 확정, 2022-04-22 전입) - 말소 예정 (HUG 동의)

강제경매 (주택도시보증공사): 181,650,000원 (2025-09-17 접수) - 말소기준권리

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 주택임차권도 말소 예정)

주의: 대항력 있는 임차인 A 및 G 에 대한 보증금 및 점유 문제는 별도 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천광역시 남동구 간석동의 중심 상업 및 업무지구에 위치.

주변에 다양한 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재하여 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역.

4.2. 주변 시설

"간석오거리역" 역세권으로 유동인구 및 접근성이 우수.

다수의 근린생활시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집하여 상권 활성화 가능성 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 마트, 편의점, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용 용이.

5.2. 교육시설

약산초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경 우수.

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 A 와 G 가 각각 2024년 11월 2일, 2025년 9월 15일에 입주하였으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 매우 이례적인 상황으로, 임대차 관계 및 점유권에 대한 추가적인 법적 검토 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 신고되었으나, 이들의 점유 권한으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 법적/제한적 리스크

토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등에 해당되어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다. 특히 외국인 구매자는 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내 토지 거래 허가가 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

오피스텔 시장의 공급 증가 또는 경기 변동에 따라 임대 수익률이 하락하거나 매매가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)으로 양호한 상태입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임이 없는 상태로 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 명도 과정이 복잡해질 가능성이 있으며, 잠재적 투자자는 이러한 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 법적 제한사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 편의시설 밀집으로 풍부한 생활 인프라.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호 예상.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 확보 용이.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 '위브타운' 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 59.90㎡ (약 18.1평) 기준 2024년 8월 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 전용면적 54.01㎡ (약 16.3평)는 2025년 10월 140,000,000원, 2026년 1월 152,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 182,000,000원입니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

가장 최근 거래된 유사 면적(59.90㎡)의 실거래가(160,000,000원)와 감정가(182,000,000원)를 고려하여, 본건의 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인 관련)를 감안한 합리적인 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 고려할 필요가 없습니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 약 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가보다 높지만 감정가보다는 낮으며, 임차인 문제 해결 비용 및 제반 비용을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.