나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512387 [1] 인천광역시 부평구 부평동 210-2 풀하우스 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 "시장회전교차로"북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공동주택, 시장, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건물로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,소화전설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설,공동주택,제1,2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상압니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512387 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 210-2 풀하우스 4층409호

용도: 오피스텔

감정가: 303,000,000원

토지면적: 10.31㎡ (약 3.11평)

건물면적: 77.28㎡ (약 23.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일자: 2020년 8월 6일

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 인천광역시 부평구 부평동 "시장회전교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 시장, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 1순위 근저당권 (채권자: 안덕수, 채권금액: 169,000,000원, 접수일자: 2021-10-06) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상 을구 1번 근저당권을 말소기준으로 하여, 을구 2번 근저당권, 을구 3번 근저당권, 을구 4번 주택임차권(박상철), 갑구 5번 가압류, 갑구 6번 압류, 갑구 7번 가압류, 갑구 8번 가압류, 갑구 9번 가압류, 갑구 10번 압류, 갑구 12번 압류, 갑구 13번 압류, 갑구 15번 압류, 갑구 16번 압류, 갑구 17번 강제경매 등 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 특이사항으로 을구 순위 4번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-15

* 확정일자: 2021-08-12

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 등기 말소 동의 확인됨.

4. 상권분석

주변 상업시설 및 오피스텔 밀집도:

본건 소재지는 "시장회전교차로" 인근으로 상업시설 및 오피스텔이 다수 밀집되어 있는 지역입니다.

최근 거래 사례:

* 2024년 3월: 78.84㎡ (15층) - 29,700만원

* 2025년 8월: 70.76㎡ (14층) - 28,000만원

* 2026년 3월: 78.84㎡ (8층) - 27,700만원

시세 분석:

최근 3년간의 거래 사례를 분석한 결과, 해당 물건의 면적(77.28㎡)과 유사한 면적(78.84㎡)의 오피스텔이 27,700만원에서 29,700만원 사이에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 351만원에서 396만원 수준입니다. 본건 면적(77.28㎡)을 기준으로 보수적으로 추정하면, 현재 시세는 약 28,100만원에서 30,500만원 사이로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 용도 및 구조:

철근콘크리트구조의 18층 건물이며, 본건은 4층에 위치한 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설, 공동주택, 제1·2종 근린생활시설입니다.

건물 내부 설비:

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

주변 편의시설:

시장, 학교, 다양한 근린생활시설이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정이며 대항력도 없는 것으로 확인되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류 및 절차를 최종 확인해야 합니다.

미기재 임대차 관계:

"임대관계 미상"으로 기재되어 있으나, HUG 임차인 외 별도의 미기재 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

다수 압류 및 가압류 기록:

과거 다수의 압류 및 가압류 기록이 존재했으나, 모두 말소 처리되어 현재는 인수되는 권리가 없습니다. 그러나 이러한 기록은 과거 소유주의 재정 상태를 간접적으로 보여줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치하며, 비교적 최근에 준공된 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 매각으로 인해 인수되는 부담이 없는 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 과거 채무 관계 기록 등에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심상업지역 내 위치, 시장회전교차로 인근.

* 최신 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수 부담 없음.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용 편리, 주변 상업 및 편의시설 풍부.

9. 예상 입찰가

감정가: 303,000,000원

최근 유사 면적 거래 사례 기반 추정 시세: 약 28,100만원 ~ 30,500만원

인수되는 보증금: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세, 그리고 권리관계의 명확성을 바탕으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.