나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512372 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129-20 로드힐 14층1405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재‘인천지하철 1호선 예술회관역’북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및‘인천 지하철1호선 예술회관역’등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제14층 제1405호로서, (사용승인일 : 2015.12.11) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비. 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구),광로2류(폭50m~70m)(2019-06-10)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(문의:인천동부교육지원청평생교육건강과460-6086)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.))),도시관리계획입안중(도시관리계획입안중인지역(문의처:032-440-1702))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512372 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129-20 로드힐 14층1405호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1.건물 및 토지 정보

토지면적: 8.94㎡ (약 2.70평)

토지지분: 8.94㎡ (약 2.70평)

건물면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

건물지분: 41.68㎡ (약 12.61평)

건축물 정보:

- 건물명: 로드힐

- 사용승인일: 2015년 12월 11일

- 층수: 총 14층 건물 중 14층

- 전유 면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘인천지하철 1호선 예술회관역’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, ‘인천 지하철 1호선 예술회관역’이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 및 부담

본 건은 인천지방법원의 강제경매 사건으로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512372)입니다.

집합건물 등기부상 을구 5번 주택임차권(문승은, 보증금 180,000,000원)은 말소 대상으로 확인되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 주요 등기 현황

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2019-01-08, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김도현

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2021-08-03, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김마로 (매매)

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2023-08-17, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 문승은, 권리금액: 180,000,000원, 말소: 말소 (전입일자: 2021-07-13, 확정일자: 2021-06-14)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-09-16, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 180,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 180,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동) (1990년 건축, 39.82㎡): 2026년 3월 4,500만원

* 경인빌라(가동) (1989년 건축, 38.25㎡): 2026년 3월 5,000만원

* 신세계빌라 (2001년 건축, 49.82㎡): 2026년 3월 8,500만원

이는 주로 오래된 다세대 주택의 거래 사례이며, 본건 도시형생활주택(아파트)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

별도의 검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 시기(2015년 이후)에 건축된 구월동 인근 아파트(예: 힐스테이트 1단지, 2단지 등)의 경우, 전용 50㎡ 내외의 아파트가 약 2.5억~3억원 이상으로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 제공된 다세대 주택 시세 정보와 큰 차이를 보이며, 본건 아파트의 가치를 더 높게 평가할 수 있는 근거가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

대상 물건이 소재한 구월동은 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 예술회관역 인근에 위치하여 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 광로2류(폭50m~70m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등에 한함), 도시관리계획입안중 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경은 사업 주체 또는 자금 관련 이슈가 있었음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제약: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 광로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래 허가구역, 도시관리계획 입안 중 등의 다양한 규제가 존재하여 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역의 도시관리계획이 현재 입안 중이므로, 향후 계획 변경에 따라 지역 환경 및 규제가 변동될 수 있습니다.

* 주변 환경: 최근 보도에 따르면, 인근 구월동 1128-4번지에 데이터센터 건축이 추진되면서 소음 및 진동에 대한 주민 우려가 제기된 바 있습니다. 본건과의 정확한 거리 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치한 2015년 준공의 도시형생활주택(아파트)입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차보증금이 없다는 점이 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수사항과 다양한 토지이용계획상의 제약이 존재합니다. 또한, 제공된 주변 다세대 주택의 시세 정보는 본건 아파트와 직접적인 비교가 어려우며, 자체적인 시세 조사를 통해 보다 정확한 시장 가치를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 주거 가치가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 간결합니다.

* HUG 참여: 주택도시보증공사(HUG)의 참여는 거래의 안정성을 일부 확보할 수 있는 요소가 될 수 있으나, 구체적인 조건 확인이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택의 거래 정보(최근 4,500만원 ~ 8,500만원)를 바탕으로 산정한 본건(전용 41.68㎡)의 잠재적 시장 가치는 약 5,750만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 이는 연식 및 주택 유형이 다른 비교 대상이며, 본건은 2015년에 준공된 도시형생활주택(아파트)으로, 최근 조사된 인근 유사 아파트 시세는 2.5억~3억원을 상회하는 것으로 나타나 제공된 JSON 데이터와의 괴리가 큽니다.

따라서, 본건의 정확한 시장 가치는 감정가 174,000,000원을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 고려하되, 아래와 같이 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

이는 권리관계 상 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 관련:

인천 남동구 구월동 1129-20번지 및 인천 예술회관역 인근 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 존재하거나 본건에 영향을 미칠 만한 사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 데이터센터 건설이 추진되며 소음 및 진동에 대한 주민 우려가 있었던 점은 참고하실 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.