나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512126 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역/인천1호선' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(간석오거리역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내의 제2층 제204호로서, (사용승인 : 2013.03.20) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512126 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 2층204호

용도: 오피스텔 / 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 5.24㎡ (약 1.6평)

토지지분: 5.244㎡ (약 1.6평)

건물면적: 16.65㎡ (약 5.0평)

건물지분: 16.651㎡ (약 5.0평)

1.3. 감정가

감정가: 68,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(인천1호선)' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(간석오거리역/인천1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 7일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류 (갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 을구 3번 주택임차권등기(한국토지주택공사)는 서울보증보험주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (전입일자: 2022.05.02)

보증금: 66,900,000원

차임: 0원

확정일자: 2022.04.08

배당신고일자: 2024.05.28

대항력: 없음

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권(을3, 말소 예정), 소유권이전(매매), 압류(말소기준권리), 강제경매(채권자: 서울보증보험) 등의 권리 내역이 등기되어 있으며, 상기 권리 분석 내용에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 66,900,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근 지역은 다양한 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역으로, 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 공실률 및 임대 시세

해당 물건에 대한 구체적인 공실률 및 임대 시세 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 오피스텔 및 도시형생활주택의 경우 지역별 수요에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

간석오거리역 인근 지역은 인천의 주요 교통 요지 중 하나로, 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집한 지역으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 환경에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 소유권 이전과 관련한 직접적인 법적 리스크는 낮습니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 계약 과정에서 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변동 등 거시 경제 지표에 따른 가격 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

인천광역시 남동구 간석동 216-19번지 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다. (현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려했을 때, 뚜렷한 혐오시설이 보고되지는 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔/도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 없는 물건입니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능한 거리로 높은 접근성.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 소멸되어 명도 및 법적 문제 발생 가능성 낮음.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자에 적합한 면적.

* 향후 시세 상승 기대: 꾸준한 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 68,000,000원입니다. 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상향된 70,000,000원 ~ 75,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 본 물건은 인수되는 임차 보증금이 없어 권리상 부담이 없으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.