나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512339 [1] 인천광역시 연수구 송도동 172-5 송도에이티센터 14층1408호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '한국뉴욕주립대학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트 및 공동주택, 근린생활시설, 학교, 현대아울렛 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 테크노파크역(인천1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상33층 중 제14층 제1408호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2013-09-09)(인천테크노파크확대조성단지), 광로3류(폭 40m~50m)(2013-09-09)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-09-09)(중로1-TP340, 인천경제자유구역청고시 제2023-58호)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-02-17)(박문여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-14)(연세대학교국제캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산업기술단지(2011.7.29)<산업기술단지 지원에 관한 특례법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2022.04.27

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512339 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 172-5 송도에이티센터 14층1408호

용도: 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나, 건축물대장 총괄표제부 및 표제부상 주요 용도는 공장(지식산업센터), 업무시설(사무소, 오피스텔), 제2종근린생활시설로 기재되어 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층/지상33층 중 제14층 제1408호

사용승인일: 2022년 4월 27일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 177,000,000원

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

토지 지분: 8.6942㎡ (약 2.63평)

건물면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

건물 지분: 22.31㎡ (약 6.75평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '한국뉴욕주립대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 현대아울렛 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입 및 주차가 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 테크노파크역(인천1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형으로서, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

대상 물건 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(인천테크노파크확대조성단지), 광로3류, 중로1류, 경제자유구역, 산업기술단지, 성장관리권역에 해당합니다.

상대보호구역(박문여고, 연세대학교국제캠퍼스) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부상 여러 가압류 및 압류 권리가 존재하나, 경매개시결정으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최가은

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 8일

확정일자: 2022년 12월 8일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인의 주택임차권(을1)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 현대카드주식회사(갑3, 2024-11-14 접수)의 가압류로 판단됩니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 1번의 최가은 임차인의 주택임차권(보증금 155,000,000원)입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 송도국제도시 내의 경제자유구역 및 산업기술단지로, 첨단 산업 및 주거, 상업 기능이 복합된 지역입니다.

'한국뉴욕주립대학교' 인근으로 교육 관련 배후수요가 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

현대아울렛 등 대규모 상업시설이 인근에 위치하여 유동인구가 많습니다.

근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

현대아울렛, 학교, 대학교 등 다양한 편의 및 교육시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 인프라

인천1호선 테크노파크역이 인근에 위치하며, 다수의 버스노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수

선순위 대항력 있는 임차인 최가은 씨의 보증금 155,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

상대보호구역(박문여고, 연세대학교국제캠퍼스)으로 교육환경 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물대장상 용도는 오피스텔이나, 건물 전체 용도는 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 다양하게 기재되어 있어, 실제 이용 목적에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인 2022년으로 비교적 신축 건물이며 인천 송도 경제자유구역 내에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

다만, 155,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 조건부 물건으로, 입찰 가격 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

투자 시, 인수되는 보증금을 고려한 총 투입 비용과 시세 비교를 통한 수익률 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

사용승인 2022년으로 비교적 신축 건물입니다.

인천 송도 경제자유구역이라는 미래 가치가 높은 지역에 위치합니다.

인천1호선 테크노파크역 역세권으로 교통이 편리합니다.

주변에 대학교, 대형 쇼핑몰 등 다양한 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 177,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 155,000,000원입니다.

인수 보증금을 제외한 물건 자체의 순수 가치를 고려하여 입찰가를 산정할 때, 177,000,000원(감정가) - 155,000,000원(인수 보증금) = 22,000,000원의 잔여 가치를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 보수적으로 접근 시 약 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

총 투입 예상 비용: 입찰가 + 155,000,000원 (인수 보증금).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.