나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512462 [1] 인천광역시 서구 가정동 341-14 하나아파트 201동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천봉수초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 가정역(인천 지하철2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽식구조 슬래브지붕 지하1/지상 15층 건 내 제9층 제901호로서, (사용승인일 : 1992.02.13) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 지반 평탄하게 조성된 대체로 사다리형 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가정동 341-14 :제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타사항 : 전세권설정, 2024.07.23, 전세금 금5,000,000원, 범위 건물의 전부, 전세권자 : 강미현 존속기간 2024년 7월 23일부터 2025년 7월 22일까지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512462 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 341-14 하나아파트 201동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.79㎡ (약 12.64평) / 토지 지분: 41.789㎡

건물면적: 80.18㎡ (약 24.25평) / 건물 지분: 80.18㎡

(참고: 건물면적은 전용면적 기준일 수 있으며, 정확한 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.)

1.3. 건물 정보

준공연도: 1992년 2월 13일 (약 34년 경과)

구조: 철근콘크리트 및 벽식구조, 슬래브지붕, 지하1층/지상15층 건물 내 제9층 제901호

1.4. 특이사항

유동화 물건, 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천봉수초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천 지하철 2호선 가정역이 근거리에 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 편의시설

인천봉수초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 주변에 GS더프레시와 같은 편의점 및 마트가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

2.4. 주변 혐오시설

인천 서구 지역에서는 과거 환경기초시설(하수처리장, 소각장 등)이 주민 편의시설과 복합된 사례가 있으나, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 집단화되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2020년 7월 6일 접수된 국민은행 근저당(139,330,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건과 관련된 등기사항 채권 및 권리(소유권 이전, 근저당, 전세권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 232,427,706원입니다.

3.3. 인수되는 권리

특별한 인수되는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서에 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기부상에는 관련 내용이 확인되지 않습니다. 현장 확인이 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전세권 설정: 2024년 7월 23일, 금액 5,000,000원, 존속기간 2024.07.23 ~ 2025.07.22.

* 대항력: 없음

임차인은 주택임대차보호법상 대항력이 없으며, 등기부상 전세권은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 아파트는 인천 지하철 2호선 가정역 인근 주거 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권은 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천봉수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 교통 시설

인천 지하철 2호선 가정역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의 시설

인근 상가 및 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역에 해당합니다(2025.08.26 ~ 2026.08.25). 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요하며, 일반적인 내국인 거래에는 해당되지 않으나 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 약 34년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 명도: 전세권자 강 씨가 등기부상 전세권자로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있으며, 원만한 협의가 중요합니다.

* 유동화 물건: 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 정보 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가정동에 위치한 아파트로, 인천 지하철 2호선 가정역 인근에 있어 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 인수할 부담은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 건물 노후화, 명도 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

* 입지 조건: 인천 지하철 2호선 가정역 인근으로, 향후 지역 개발 가능성 및 교통 편의성이 예상됩니다.

* 시세차익 가능성: 현재 감정가 및 유사 물건 시세를 비교 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가 221,000,000원을 기준으로, 물건의 현장 가치, 유사 물건 시세, 경매 시장 동향, 명도에 소요될 비용, 기타 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문을 통한 실사 및 상세한 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.