나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512163 [1] 인천광역시 남동구 논현동 642-1 유승테라폴리스 13층1325호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(수인분당선 "호구포역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하3층 지상27층 건물내 제13층 제1325호 및 제13층 제1326호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 복합판넬 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1), (2) 공히, "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기호(1), (2) 공히, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, "업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 35m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), (2) 공히, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512163 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 642-1 유승테라폴리스 13층1325호

용도: 오피스텔

건축년도: 2013년

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.64㎡ (약 1.71평)

전용면적 (건물면적): 30.34㎡ (약 9.18평)

건물지분: 30.34㎡ (약 9.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

총 층수 / 해당 층수: 27층 / 13층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성되어 있는 지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(수인분당선 "호구포역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

* 도로 상태: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 35m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2023.04.06.)

* 등기부채권 총액: 758,043,546원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-18

* 확정일자: 2020-07-01

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 제반 사항 확인 필수)

4. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 복합적으로 분포하는 지역임.

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 복합 용도)

* 주변 시설: 호구포역 역세권에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당함.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 호구포역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이함.

* 편의시설: 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의성은 보통 수준임. (구체적 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음)

* 주거 환경: 공동주택 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있음.

* 건물 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 (보증금 9,000만원, 대항력 있음). 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 토지 이용 계획 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상, 2026.08.25.까지 유효)으로 지정되어 있음.

* 높은 채권 총액: 총 채권액 758,043,546원으로 감정가 96,000,000원에 비해 월등히 높아 채무 불이행 상태가 심각함을 나타냄.

7. 종합 의견

* 본 건은 인천 남동구 논현동에 위치한 유승테라폴리스 오피스텔로, 호구포역 역세권에 자리하여 교통 및 입지 조건이 우수함.

* 2013년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 창출 목적 모두 가능한 투자 상품임.

* 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 정 의 존재이며, 인수 보증금은 0원으로 예상되나 명도에 대한 철저한 준비가 필요함.

* 다수의 채권 설정으로 경매가 진행 중이며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 채무 상태가 좋지 않음을 시사함.

* 토지 이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 오피스텔 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요 확보.

* 실거주 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 오피스텔 상품.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 기회 존재.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가(2026년 3월~4월) 기준, 30.34㎡(약 9.18평) 면적의 유승테라폴리스 오피스텔은 73,500,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 거래되었음.

* 본 건의 감정가는 96,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있음.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 보증금은 입찰가 산정 시 직접적인 부담으로 고려되지 않음.

* 단, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 함.

* 최근 실거래가 범위(7,350만원~8,000만원)를 기준으로, 감정가(9,600만원)와의 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 타당함.

* 추천 입찰가: 7,500만원 ~ 8,000만원 선에서 결정하는 것을 권장함.

* 본 물건은 유찰 가능성도 있으므로, 입찰 시점의 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최적의 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.