나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1632 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 1131-1 연수서해그랑블1단지 114동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천동춘초등학교" 북서측 인근에 위치하며 본건 인근은 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설,학교,공원 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 23층 내 제13층 제1304호 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 연수서해그랑블1단지 아파트 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로 개설되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동춘2지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m) (접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6240))<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역< 수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 연수서해그랑블1단지 114동 13층 1304호

사건번호: 인천지방법원 2025타경1632 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 1131-1 연수서해그랑블1단지 114동 13층 1304호

용도: 아파트

사용승인일: 2017년 12월 29일

건물면적: 70.77㎡ (약 21.43평)

건물지분: 70.77㎡

토지면적: 56056.20㎡ (연수서해그랑블1단지 전체 대지 면적)

토지지분: 0㎡ (집합건물 특성상 건물 면적에 따른 지분으로 평가됨)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 500,000,000원 (5억원)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천동춘초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 지역입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원에서 진행하는 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 소유권은 박상준 씨에게 이전된 상태이며, 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 설정되었으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2018.04.20.)이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

특이사항으로 대지권 미등기 건이나, 본 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있어 매수 후 대지권 등기 절차가 필요합니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금이 없으므로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 연수구 동춘동 지역은 주거 기능이 강화된 택지개발지구로, 주변에 대규모 아파트 단지와 함께 교육 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인천동춘초등학교, 동춘중학교, 연수고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 내 상가 및 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

특이 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 교육, 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

연수서해그랑블1단지는 2017년 입주한 아파트로, 총 15개동 1043세대의 대단지입니다.

본건은 114동의 13층에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 경사지붕으로 건축되었습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

주차는 1370대(지하 28대, 지상 6대, 지하 자동식 1370대) 가능하며, 전기차 충전기(지하 10대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징은 "대지권 미등기" 상태라는 점입니다. 이는 아파트 소유권에 비해 대지 사용권에 대한 등기가 아직 완료되지 않았음을 의미합니다.

다만, 본 매각에서는 대지권이 평가에 포함되어 있어 매각 절차를 통해 소유권 이전 시 대지권 등기 절차가 수반될 것으로 예상됩니다. 이 과정에 대한 추가적인 확인 및 절차 진행이 필요합니다.

"유동화물건"으로 분류되어 있으나, 이는 금융기관의 채권 유동화와 관련된 사항으로 통상적인 경매 물건의 특징입니다.

임대관계가 미상이나, 인수할 보증금이 0원이므로 임차인 관련 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구의 신축급 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

단지 규모가 크고 주변 학군 및 교통 여건이 좋다는 장점이 있습니다.

다만, 대지권 미등기라는 특수한 권리 관계는 매수자가 등기 절차를 이해하고 진행해야 하는 부분이므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

최근 거래 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 생활 환경: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설과 공원, 근린상가 등이 인접해 있습니다.

* 대단지 아파트: 1043세대 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대지권 미등기 특수성: 일반적인 아파트보다 거래 시 가격 조정의 여지가 있을 수 있으며, 등기 절차 완료 후 정상화될 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적 70.75㎡의 아파트가 2026년 5월 47,000만원, 2026년 6월 46,800만원에 거래되었습니다.

약간 더 큰 면적(84.98㎡)의 경우 2026년 6월 50,000만원에 거래되었습니다.

감정가는 50,000만원(5억원)으로, 최근 유사 면적 거래가보다는 다소 높게 책정되어 있습니다.

전반적인 시세 및 본건의 특수성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 47,000만원 ~ 49,000만원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

보수적인 접근과 경쟁 상황을 고려하여 48,000만원 (4억 8천만원) 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.