나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512369 [1] 인천광역시 부평구 부평동 495-3 헤르메스아파트 1동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치하는 '헤르메스아파트 1동' 내에 소재하며, 인근일대는 아파트, 오피스텔, 주상복합부동산, 상업 및 업무용부동 산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 서남측 직선거리 약550 미터 지점에 부평역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층건 내 2층 202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 495-3 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경512369 (1) 인천지방법원 부동산강제경매 사건입니다.

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 495-3 헤르메스아파트 1동 2층 202호에 소재하며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 193,000,000원입니다.

토지 면적은 7.61㎡(약 2.30평)이며, 건물 면적은 46.56㎡(약 14.08평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치한 '헤르메스아파트 1동' 내에 있습니다.

주변 일대는 아파트, 오피스텔, 주상복합부동산, 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

서남측 직선거리 약 550미터 지점에 부평역이 위치하여 교통이 편리합니다.

건물은 북측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

현황 권리관계 요약:

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 갑4 순위 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)입니다.

전체 채권액 합계는 228,000,000원입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(전성훈)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 228,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 8월 24일, 확정일자는 2021년 8월 2일, 배당신고일자는 2023년 9월 26일입니다.

임차인 전성훈 씨는 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

말소기준권리 및 인수 권리:

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 따르면 을구 순위 3번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (본 사항은 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.)

참고사항:

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 이는 권리관계에 영향을 줄 수 있는 사항으로, 법원 집행 절차 및 HUG의 구체적인 조건 변경 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부평동 지역은 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상업 및 업무용 부동산이 혼재하는 복합 상권입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어 이후 규제 완화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부평역(서남측 약 550m) 및 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: '굴다리오거리' 인근으로 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 인근에 병원, 약국, 마트, 다이소, 카페 등이 다수 소재합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 외국인 토지거래 허가구역: 2026년 8월 25일까지 지정되어 있어, 외국인의 주택 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항은 구체적인 내용을 파악하여 잠재적 리스크를 평가해야 합니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 계약 조건의 변동을 야기할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서의 유흥 시설(모텔, 호텔 등)이 다수 분포하는 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 상업 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

감정가는 193,000,000원이며, 최근 실거래가 및 시세 정보를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항 및 토지이용계획 상의 일부 제한 사항, 주변 유흥 시설 분포 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평역 인근의 역세권 단지로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 낮은 명도 위험: 임차인의 대항력이 없어 비교적 안전하게 명도를 진행할 수 있을 것으로 보입니다.

* 상업지역 내 아파트: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하여 유리한 조건으로 인수할 수 있다면 추가적인 투자 이점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 193,000,000원입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 권리관계상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

인근 아파트 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 2026년 5월 기준 해당 아파트의 6개월 중위 거래가는 1억 6,740만 원, 최고가는 1억 9,500만 원 수준입니다. 또한, 2026년 7월 경매 예정인 유사 평형(18평)의 감정가는 1억 9,300만원입니다.

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

(본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.