나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512305 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 724-16 진명빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 원거리에 지하철 인천2호선("시민공원역")등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서 (사용승인일 : 2010년 03월 16일) 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

본건 진명빌라 집합건축물대장상 2층 건축물현황도 내의 201호 위치와 기준시점 현재 2층 201호로 외부에 표기되어 있는 호의 위치 및 집합건축물대장상 201호 건축물현황도의 위치가 상이한 바, 본 평가에서는 외부에 표기되어 있는 호의 위치 및 집합건축물대장상 201호 건축물현황도면을 기준으로 평가하였으니 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-집합건축물대장 현황도(평면도)에 오류가 있는 것이 확인(감정평가서 참조)되었으나 미추홀구에서 직권으로 정정처리함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512305 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 724-16 진명빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 24.02㎡ (약 7.27평)

토지지분: 24.02㎡ (약 7.27평)

건물면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.73㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 건축년도: 2010년 03월 16일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 총 5층 건물 내 2층

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 원거리에 지하철 인천2호선 "시민공원역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

현 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(오샛별) (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-30, 확정일자 2021-09-14)

* 해당 임차인은 등기부상 주택임차권(을7)으로 등재되어 있으나, 말소 대상입니다.

* 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서를 제출함에 따라, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 제공된 임차인 현황에는 대항력 없다고 명시되어 있습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

말소기준권리: 하나은행 가압류 (접수일자 2022-02-15)

등기부상 권리 분석:

* 갑2: 소유권이전 (최용선, 2010-04-02)

* 을7: 주택임차권 (오샛별, 2023-11-01, 110,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 소유권이전 (정현진, 2021-11-01)

* 갑4: 가압류 (하나은행, 2022-02-15, 42,295,647원) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (주식회사국민행복기금, 2022-08-10, 7,857,930원) - 말소

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-12, 110,000,000원) - 본건 경매 사건

인수되는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 주택임차권(을구 7번)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 단독주택, 공동주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경이 형성되어 있습니다.

주변 매매/임대 시세:

* 최근 2026년 5월 거래 사례를 분석한 결과, 인근 주안동 일대 다세대주택은 건축 연도 및 전용면적에 따라 8,200만원에서 12,200만원 범위에서 거래되었습니다.

* 건축 연도 2001년, 전용면적 43.33㎡인 '세명쉐르빌'이 8,200만원에 거래되었습니다. (약 189만원/㎡)

* 건축 연도 2012년, 전용면적 44.77㎡인 '화인에이스빌'이 12,200만원에 거래되었습니다. (약 272만원/㎡)

* 건축 연도 1993년, 전용면적 44.4㎡인 '대일빌라(622-10)'가 9,000만원에 거래되었습니다. (약 202만원/㎡)

* 본건(진명빌라 2층201호)은 전용면적 36.73㎡로, 비교적 작은 면적입니다. 건축 연도는 2010년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 본건의 감정가 10,300만원은 면적과 건물의 연식을 고려했을 때, 주변 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "인천남부초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설 여부:

* 주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다. [cite:Google_Search_1]

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 오류: 집합건축물대장 현황도(평면도) 상의 오류가 확인되었으나, 미추홀구에서 직권으로 정정 처리 완료되었습니다. (감정평가서 참조)

권리관계 복잡성: 등기부상 주택임차권이 존재했으나, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 관련 조건 및 최종 말소 여부는 재확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 조건에 대한 구체적인 내용은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 근린생활시설 등 주거 편의시설이 인접해 있어 생활 환경이 양호합니다.

건축 연도(2010년)가 비교적 최신이며, 감정가 역시 주변 시세 수준으로 평가되어 적정성을 갖추고 있습니다.

권리관계는 임차권 등기 및 HUG 관련 내용으로 인해 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 임차권 또한 말소 동의가 이루어져 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 추후 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2010년 준공)에 속하는 다세대주택으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 인천 2호선 시민공원역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

* 말소되는 권리가 다수 있어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

최근 주변 매매 사례 최고가: 12,200만원 (전용면적 44.77㎡, 2012년식)

본건 건물 전용면적: 36.73㎡

본건의 감정가 10,300만원은 평당 단가로 환산 시 약 280만원/㎡ 수준으로, 최근 거래된 신축 건물의 최고가(약 272만원/㎡)와 비교 시 약간 상회하지만, 연식 및 입지 조건을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 세부 내용 및 명도 과정에서의 예상 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 10,500만원 ~ 11,500만원 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.