나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512363 [1] 인천광역시 중구 운서동 3088-7 더예스16 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 동측으로 약450미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층내의 5층 501호로서, 외벽 : 페인팅 및 석재붙임마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약40미터, 남서측으로 약12미터의 포장도로와, 북서측으로 약12미터의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(접함), 중로3류(폭12m~15m) (보행자도로)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 토지거래허가구역(지정기간 2025.08.26~2026.08.25))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512363 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3088-7 더예스16 5층501호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 3.82㎡ (약 1.16평)

토지지분: 3.82㎡ (약 1.16평)

건물면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

건물지분: 21.05㎡ (약 6.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 손OO (본건 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 중구 운서동 "운서역" 동측 약 450미터 지점에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위 일대는 동류형의 업무시설, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 17층 건물 중 5층 501호입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 세장형의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

도로: 북동측 약 40미터, 남서측 약 12미터, 북서측 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2022.02.15. 접수 가압류 (한국투자저축은행)

등기부채권 총액: 99,705,393원 (등기부상 기록된 채권 총액)

임차인 현황:

임차인: 손 (본건 경매 신청 채권자와 동일인으로 추정)

보증금: 82,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.03.12.

확정일자: 2021.03.02.

대항력: 있음

*물건명세서상 본건 매각으로 을구 1번 임차권(주택임차권, 손주영, 보증금 82,000,000원)은 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 해당 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.*

기타 권리:

갑7 (2022.02.15): 한국투자저축은행 가압류 (말소기준권리)

갑8 (2022.03.17): 강서세무서장 압류 (말소)

갑9 (2022.08.03): 삼성생명보험 가압류 (말소)

갑10 (2024.07.10): 중구(인천광역시) 압류 (말소)

갑12 (2025.09.17): 손주영 강제경매 (말소)

주의사항: 임차인 손 은 대항력이 있으며, 보증금 82,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 임대관계가 미상이며, 채권자(손OO)와 경매 신청인/임차인(손주영)이 동일인으로 추정되어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 시설: 운서역과 인접하여 공항철도 이용이 편리하며, 동류형 오피스텔, 상가, 아파트 등이 밀집한 복합 상권입니다.

지역 특성: 인천국제공항 및 경제자유구역과 인접하여 향후 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 운서역(공항철도) 이용이 가능하며, 인근 버스정류장이 다수 소재합니다.

편의시설: 주거 및 업무 복합 지역으로 상업 시설 접근성이 좋습니다.

건물 편의시설: 급/배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래허가구역(지정기간 2025.08.26~2026.08.25)으로도 지정되어 있어, 매수 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 손 의 보증금 82,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

권리관계 복잡성: 채권자와 경매 신청인/임차인이 동일인으로 추정되어 권리 분석에 더욱 신중한 검토가 요구됩니다.

감정가 대비 채권 총액: 감정가 97,000,000원 대비 등기부채권 총액 99,705,393원이며, 여기에 인수되는 임차보증금 82,000,000원을 고려하면, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 상황입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 운서역 인근에 위치한 오피스텔로서 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 매우 높은 리스크를 동반하고 있습니다. 인수되는 보증금 8,000만원을 고려할 때, 실제 매수인의 총 투자 금액은 상당할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협의 또는 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다. 토지거래허가구역 지정은 매수자 본인이 외국인이거나, 추후 매각 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

8. 투자 포인트

운서역 및 인천국제공항 인접: 교통 및 접근성이 우수하여 공항 관련 종사자 및 비즈니스 수요를 기대할 수 있습니다.

경제자유구역: 장기적인 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 업무용으로 수요층 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

건물 면적 21.05㎡ 기준 최근 실거래가는 2025년 8월 9,000만원, 2026년 3월 10,000만원 수준입니다. 감정가는 97,000,000원으로, 현 시세는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금: 82,000,000원.

매수인의 총 예상 지출액은 입찰가 + 인수 보증금 + 경매 관련 제반 비용(취득세, 명도비용 등)이므로, 총 지출액이 현 시세(9,000만원 ~ 10,000만원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원.

위 입찰가 범위로 응찰 시, 낙찰 후 인수 보증금 82,000,000원 및 제반 비용을 합하면 총 약 92,000,000원 ~ 102,000,000원 수준의 지출이 예상됩니다. 이는 시세 범위 내에서 총 투자 비용을 맞추기 위한 전략적 입찰가입니다.

중요: 첫 매각 기일에 최저매각가격(감정가 97,000,000원) 이상으로 입찰이 이루어지지 않으면 유찰될 수 있으며, 차기 매각 시 최저가가 낮아질 수 있습니다. 실제 명도 비용 및 법적 절차 발생 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.