나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1628 [1] 인천광역시 남동구 서창동 639 서창 베니엔 312동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 동류형의 아파트 등 공동주택이 들어서 있는 공동주택지대임.

교통상황

본건 인근 대로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 편익은 대체로 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지상 19층 건물로서 외벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 아파트이나 현장조사시 폐문 및 이해관계인부재로 인해 내부 확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 23m 의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-06-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 임대관계는 미상임 #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

1.1. 1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1628 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

1.1. 2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 서창동 639 서창 베니엔 312동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 372,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3. 면적 정보

* 토지면적: 73.64㎡ (약 22.31평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.70평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4. 특이사항

* 유동화 물건

1.2. 아파트 정보

1.2. 1. 단지 정보

* 아파트명: 서창 베니엔

* 주소: 인천광역시 남동구 서창동 639

* 사용승인일: 2016년 3월 9일

* 동수: 13동

* 세대수: 742세대

* 총 주차대수: 86대 (지상 4대, 지하 25대)

* 최고층: 20층

* 최저층: 1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지하 30대

1.2. 2. 본건 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골조 경사지붕

* 층수: 총 19층 중 1층 (본건 소재층)

* 이용상태: 집합건축물대장상 용도는 아파트이나, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 불가. (건축물현황도 참조)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 동류형의 아파트 등 공동주택이 밀집한 공동주택지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근 대로를 통해 운행되는 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 23m의 포장도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2016.05.03.)

* 소유권이전: 최성덕 (2022.01.18., 매매)

* 근저당: 신한은행 (2022.01.18., 392,700,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 인천신용보증재단 (2025.01.06., 35,650,000원) - 말소예정

* 임의경매: 신한은행 (2025.09.18., 363,968,198원) - 말소예정

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 428,350,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박진수

* 보증금: 15,963,154원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025.07.30.

* 확정일자: 2025.05.21.

* 배당신고일자: 2025.11.28.

* 대항력: 없음

* 임차인: 이휘진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.07.24.

* 대항력: 없음

* 임차인: 정하준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.07.24.

* 대항력: 없음

* 임차인: 정해기

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025.07.24.

* 배당신고일자: 2025.12.08.

* 대항력: 없음

3.4. 권리 인수 여부

모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 상가 및 편의시설이 자리 잡고 있어 주거 생활을 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 영향 범위는 개별적인 현장 조사 또는 관련 자료 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 북측 인근에 인천장서초등학교가 위치하여 초등 교육을 위한 접근성이 양호합니다.

5.2. 의료 및 복지시설

아파트 단지 인근에 종합병원이나 대형 병원은 파악되지 않으나, 생활권 내에 의원 및 약국 등 기본적인 의료 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

조용한 공동주택 지역으로, 단지 내 조경 및 부대시설을 통해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부, 하자 여부, 실제 점유 현황 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생이나 명도 과정에서의 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(SPC) 등을 통해 관리 및 매각이 진행될 수 있습니다. 이로 인해 일반 경매보다 절차적 복잡성이 다소 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택지구), 중로1류(폭 20~25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나 (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 현재는 지정 기간이 만료되어 해당 규제는 적용되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 관련 법규 변경 여부는 확인 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 서창 베니엔 아파트 312동 1층 101호입니다. 2016년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트이며, 공동주택 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리인 신한은행 근저당 외의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 전원이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여 정확한 물건 상태를 파악하기 어렵다는 점과 유동화 물건이라는 특수성은 주의해야 할 부분입니다.

전반적으로 권리 관계는 비교적 명확하나, 물리적인 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 아파트로 상품성이 양호합니다.

* 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 주변 아파트 단지와 유사한 입지 조건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* (추가 조사 필요) 향후 지역 개발 계획 등 추가적인 호재를 파악하면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 372,000,000원

* 최근 시세 분석 (자료 출처: 제공된 JSON 데이터)

- 2026년 5월 23일: 37,000만원 (74.94㎡, 2층)

- 2026년 5월 2일: 40,500만원 (84.92㎡, 6층)

- 2026년 6월 27일: 32,750만원 (61.72㎡, 2층)

* 분석

본건의 건물면적은 84.92㎡(약 25.70평)이며, 가장 유사한 면적(84.92㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 5월 2일 40,500만원입니다. 제공된 최근 매매가 범위는 32,750만원에서 40,500만원까지 분포합니다.

본건의 감정가는 372,000,000원으로, 최근 시세 범위를 고려할 때 중간 수준에 해당합니다.

* 예상 입찰가

물건 상태(내부 미확인) 및 현 시세, 향후 낙찰가율 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 372,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.