나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512419 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 166-1 무궁화빌라 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "부일중학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 드이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 제3층 제303호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 11M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512419 (1)

* 물건 소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 166-1 무궁화빌라 3층303호

* 토지 면적: 29.12㎡ (약 8.8평)

* 건물 면적: 43.08㎡ (약 13.0평)

* 토지/건물 지분: 토지 29.122㎡, 건물 43.08㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 67,600,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 용도: 다세대주택

* 건축 연도: 1994년 (사용승인일 기준)

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 주변 시설: 부일중학교 남측 인근

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북서측으로 노폭 약 11M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 4일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 77,000,000원) 입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (말소기준권리)

* 주식회사우리카드 가압류 (2025년 2월 17일)

* 유아이제사십차유동화전문 임의경매개시결정 (2025년 9월 17일)

* 인수되는 권리:

* 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않았습니다. 물건명세서에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 9월 17일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 추가 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 총 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 관련 추가 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본건은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 기반 상권으로 형성되어 있습니다.

* 인근 유사 물건 거래 사례:

* 현대하트웰(102동) (43.56㎡, 2001년식, 다세대): 2026년 7월 15일, 90,000,000원

* 삼산 (60㎡, 1988년식, 연립): 2026년 7월 15일, 145,000,000원

* 무지개빌라(4,5동) (32.64㎡, 1994년식, 다세대): 2026년 7월 16일, 44,000,000원

* 시세 분석: 본건(43.08㎡)과 유사 면적의 현대하트웰(102동)은 9,000만원에 거래되었습니다. 무지개빌라(4,5동)는 면적은 작으나 비슷한 시기의 건물임에도 4,400만원에 거래되었으며, 연립주택인 삼산은 면적과 가격대가 높습니다. 본건의 감정가는 67,600,000원입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 부일중학교 인근에 위치하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부일중학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 김 (전입 2015-09-17)의 존재는 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 또는 명도 저항을 야기할 수 있습니다. 철저한 법적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 또는 특수성에서 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1994년식 건물로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 외에 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보를 바탕으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 삼산동 소재 본 물건은 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 유동화 물건이라는 특수성이 주요 고려사항입니다. 감정가는 67,600,000원이며, 주변 유사 물건 시세는 4,400만원에서 9,000만원 사이에 형성되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 낙찰 시 소멸될 것으로 보이나, 임차인 관련 문제는 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적 낙찰가 기대: 유사 면적의 최근 거래 사례(9,000만원)와 비교 시, 감정가(67,600,000원)는 상대적으로 낮게 책정되어 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 지역 기반의 다세대주택은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매 투자의 기회: 현재 부동산 시장 상황에서 경매 투자는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 방법이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 67,600,000원

* 주변 유사 물건 최고가 (현대하트웰, 43.56㎡): 90,000,000원

* 주변 유사 물건 최저가 (무지개빌라, 32.64㎡): 44,000,000원

* 대상 물건 면적(43.08㎡)을 고려할 때, 최근 거래가 9,000만원을 참고하되, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 유동화 물건 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

* 리스크를 고려하여 보수적으로 접근 시 감정가의 90%~100% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 60,840,000원 ~ 67,600,000원 (감정가의 90% ~ 100%)

* 권장 입찰가: 64,000,000원 ~ 66,000,000원 (리스크 감안, 시세 반영)

* 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 입찰 직전 시세 변동 등 모든 요소를 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.