나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512440 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-54 비1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "석정중학교" 남서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1991년 6월 17일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제2층 제202호로 외벽:콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

617-54번지:제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))). 762-55번지:제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과-460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역 (문의:인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의:인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함(지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2021카임10235(2021.04.12) 임차보증금: 82,000,000원 범 위: 제2층 제202호 42.28평방미터전부 임대차계약일자: 2020.03.19 주민등록일자: 2020.04.14 점유개시일자: 2020.04.15 확정일자: 2020.03.20 임차권자: 한국토지주택공사(135671-0033355),경상남도 진주시 충의로 19

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512440 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-54 비1동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

* 토지지분: 24.43㎡ (약 7.39평)

* 건물면적: 42.28㎡ (약 12.79평)

* 건물지분: 42.28㎡ (약 12.79평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "석정중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필 1단지의 장방형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 7월 16일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류(채권금액: 36,666,630원)입니다.

* 경매 진행: 본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 4월 14일

* 확정일자: 2020년 3월 20일

* 배당신고일자: 2021년 5월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기명령 (2021카임10235)이 등재된 바 있으며, 등기부등본상 주택임차권(을5)은 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 채권자인 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 간석동 508-34, 풍경채 (2014년식, 64.73㎡): 2026년 3월, 173,000,000원

* 간석동 412-9, 동아주택(바동) (1987년식, 47.56㎡): 2026년 3월, 120,000,000원

* 간석동 774-19, 목화빌라(나) (1991년식, 34.65㎡): 2026년 3월, 55,000,000원

* 시세 분석: 본건은 1991년식, 42.28㎡ (약 12.8평)의 다세대주택입니다. 연식과 면적이 유사한 간석동 774-19 목화빌라(나) (34.65㎡, 55,000,000원)와 비교했을 때, 면적이 넓으므로 더 높은 가격 형성이 가능합니다. 다만, 1987년식 47.56㎡ 물건이 120,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 연식과 건물 상태에 따라 시세 편차가 있을 수 있습니다. 감정가 87,000,000원은 최근 거래 사례 중간 정도에 위치하며, 현 시세는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 석정중학교 등 교육 시설과 다수의 주택, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 지도 정보 확인 결과, 본건 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인지되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항 관련: "SGI 인수조건 변경", "선순위임차권" 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없으나, 관련 내용에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1991년식 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 입찰 시에는 토지거래허가 절차가 필요합니다. (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 118,666,630원으로 감정가(87,000,000원)를 초과하므로, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다. 권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 적절한 가격으로 취득 시 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부담 없는 권리관계: 임차보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리관계 관련 리스크가 적습니다.

* 실거주 편의성: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 추가 유찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 시세 분석 기반 예상가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

* 최적 입찰가 제안: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁 상황 및 시장 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.