나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512321 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 8층828호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안국가산단역(인천 2호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 공장 및 지식산업센터 등이 밀집소재하는 주안 산업단지임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안국가산단역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) 철근콘크리트 평지붕 지상14층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 공장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 폭 약 30미터 내외, 동측으로 폭 약20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1385-10, 1385-11 공히: 일반공업지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512321 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10, 주안제이타워2차지식산업센터 8층 828호

건물명칭: 주안 J TOWER 2차 지식산업센터

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장 용도 포함)

건축물 구조: 기타 철근콘크리트구조 (프리스트레스트콘크리트구조), 철근콘크리트 평지붕

건축물 층수: 지하 1층, 지상 14층

사용승인일: 2019년 1월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

토지 지분: 12.817㎡ (약 3.88평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

건물 지분: 50.22㎡ (약 15.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 166,000,000원

토지 지분 감정가: 제공되지 않음

건물 지분 감정가: 제공되지 않음

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주위는 각종 공장 및 지식산업센터 등이 밀집해 있는 주안 산업단지 내에 소재합니다.

2.2. 교통 여건

* 인천 2호선 주안국가산단역이 서측 인근에 위치하며, 도보 이용 가능한 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량의 출입이 용이하며, 본건 건물 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 접근성

주요 간선도로 접근성이 양호하며, 산업단지 내 위치하여 관련 산업 시설과의 연계성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 2월 18일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 에이치에프더블유오이유동화전문 임의경매 (본건 경매개시결정)

* 동구(인천광역시) 압류

3.2. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2019-02-18, 권리종류: 소유권이전 (매매), 권리자: 최귀동

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2019-02-18, 권리종류: 근저당, 권리자: 우리은행, 말소기준권리

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-09-17, 권리종류: 임의경매, 권리자: 에이치에프더블유오이유동화전문

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-10-17, 권리종류: 압류, 권리자: 동구(인천광역시)

4. 상권분석

4.1. 산업단지 특성

본건이 소재한 주안 산업단지는 각종 제조업, 지식산업, 정보통신업 등 다양한 업종의 기업들이 집적되어 있는 지역입니다.

이러한 산업 집적 효과는 관련 기업들의 비즈니스 활동에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

지식산업센터로서, IT, 기술, 제조, 연구개발 등 다양한 분야의 기업들로부터 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

특히, 주안국가산단역 인근의 우수한 교통 여건은 기업체 직원들의 출퇴근 편의를 높여 임차 경쟁력을 강화할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

정확한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 산업단지 인근 지역의 특성상 관련 종사자들을 위한 기본적인 편의시설(식당, 마트 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함 여부)

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 본건 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 물류창고, 공장 등이 혼재되어 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임차인이 존재하더라도 보증금 및 차임에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 보증금 미회수 위험은 없으나, 점유자 명도에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건의 복잡성

유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 권리 관계나 절차가 복잡할 수 있습니다. (예: 신탁 관련 내용 등)

6.3. 지역 지구 및 제한사항

* 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역으로 지정되어 있어 공장 및 산업시설 입지에 적합합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

* 과밀억제권역에 속합니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인에 한함)으로, 외국인에게는 추가적인 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안 J TOWER 2차 지식산업센터 내 지분 물건으로, 주안 산업단지 내에 위치하며 인천 2호선 주안국가산단역 이용이 가능한 교통 요지입니다. 건물 자체는 비교적 현대적인 시설(2019년 사용승인)을 갖추고 있으며, 지식산업센터로서의 임대 수요가 기대됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태이나, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치하여 관련 기업 수요 풍부

* 역세권(인천 2호선 주안국가산단역)에 인접하여 교통 편리성 우수

* 비교적 신축(2019년 사용승인) 건물 내 호실

* 공장 및 지식산업센터 관련 법규에 따른 입지 적합성

9. 예상 입찰가

감정가는 166,000,000원입니다.

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 시장 상황, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 가능합니다.

따라서, 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 리스크 요인(임대 미상, 유동화 물건 등)을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 지식산업센터의 시세 및 실거래가 조사를 통해 본건의 적정 가치를 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.