나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512416 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 17-15 하모니 1동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 "신광사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위 는 오피스텔, 아파트, 상업용 빌딩 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물(하모니 1동) 내 3층 304호로서, (2017.11.22 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등

이용상태

'오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로의 간선도로(인중로)와 서측으로 소로의 지선도로(인중로42번길)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-09-14) (접합), 도로(소로2-6)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-30)(건축선 2m(11층 이상인 건축 물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고 시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별 관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512416 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 신흥동3가 17-15 하모니 1동 3층304호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물(하모니 1동) 내 3층 304호 (2017.11.22 사용승인)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

토지 지분: 9.1479㎡

건물 면적: 56.03㎡ (약 16.95평)

건물 지분: 56.03㎡

1.4. 기타 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역

특수물건정보: 토지거래허가구역 (외국인 토지거래허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 "신광사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 상업용 빌딩 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

인근에 지하철 및 버스 정류장 등 대중교통 시설이 소재하여 교통 이용은 편리한 편임.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로 광대로인 간선도로(인중로)와 서측으로 소로인 지선도로(인중로42번길)에 각각 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김옥자 (2017-12-01)

* 소유권 이전 (매매): 고지현 (2018-03-14)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2018-03-14, 126,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신한카드 (2025-04-04, 8,278,200원)

* 임의경매: 농협은행 (2025-09-16, 92,998,341원)

* 압류: 인천지방검찰청 (2026-04-01)

총 채권액 합계: 134,278,200원

3.2. 말소 기준 권리

등기사항전부증명서 상 말소기준 권리는 2018년 03월 14일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다.

3.3. 인수 권리 유무

본 물건은 매각으로 인해 현재 등기부상 존재하는 권리 중 지상권을 제외하고는 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황 (본건 관련)

임대 관계는 현재 파악되지 않고 있으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원, 임대 관계는 미상임.

(주의) 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 신흥동3가는 오피스텔, 아파트, 상업용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구가 꾸준히 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 가치

"신광사거리" 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 수요가 일정 부분 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 상업용 빌딩 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

홈플러스 인천숭의점 등 대형마트가 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 높습니다.

인천 시내 주요 도로망과 인접하여 교통 및 이동이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 인천신광초등학교(B등급, 0.3km), 광성중학교(A등급, 0.4km), 광성고등학교(A등급, 0.5km) 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

특히, 광성중학교와 광성고등학교는 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 매수자는 별도의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 과정에 추가적인 절차를 요구할 수 있습니다.

6.2. 법적/이용 제한 사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로(접합), 건축용도지역기타(건축선 2m/3m), 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별 관리해역 등 다양한 도시계획법상 제한을 받고 있습니다.

6.3. 권리 관계 리스크

현재 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으며, 비록 대부분이 매각으로 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 공실 및 환금성 리스크

오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수입이 없을 수 있으며, 시장 상황에 따라 매매 시 환금성에 영향을 받을 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 이러한 리스크를 더욱 높일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 신흥동에 위치한 '하모니' 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 신광사거리 인근의 상업지역에 자리하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 경매 물건으로서 충분한 메리트를 가질 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 다양한 법적 제한 사항, 그리고 임대 관계 미확인 등은 투자를 고려할 때 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신광사거리 인근 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 연식이 오래되지 않아 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 저평가 가능성: 최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 시장 상황 및 물건 상태에 따라 시세 대비 저평가된 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 교통의 편리성: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 거주 및 업무용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가(59㎡ 기준 약 168,000,000원에서 184,000,000원) 및 감정가와의 비교를 통해 현 시세 가치를 분석한 결과, 본건의 현 시세는 약 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

상기 시세 분석 및 경매 물건의 특성(토지거래허가구역, 법적 제한, 권리 관계 등)을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위를 175,000,000원에서 195,000,000원으로 제시합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.