나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512306 [1] 인천광역시 남동구 서창동 685 이편한세상서창 1008동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '만월중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상25층 건물 내 제18층 제1804호로서, (사용승인일 : 2017.06.01) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대지 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남동측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512306 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 685 이편한세상서창 1008동 18층1804호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상25층 건물 내 제18층 제1804호 (사용승인일: 2017.06.01)

이용상태: 아파트로 이용중임.

1.3. 면적

토지면적: 58.40㎡ (약 17.66평)

토지지분: 58.3961㎡ (약 17.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.92㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

공급면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았으나, 통상 전용면적보다 넓습니다.

1.4. 가격

감정가: 522,000,000원 (오억이천이백만원)

1.5. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.6. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 서창동 '만월중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

설비내역: 급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 인접필지대지 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 서측 및 남동측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25. 외국인 등 한함)으로 지정되어 있음.

공부와의 차이: 해당사항 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.7. 집합건물 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2022년 09월 19일 접수된 오케이저축은행 근저당권(채권최고액 621,600,000원)이며, 본 건 경매개시결정 등기(2025년 09월 12일 접수, 오케이저축은행, 567,258,637원) 또한 말소될 예정임. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음(단, 지상권 개요가 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인 필요).

1.8. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 06월 01일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (세부내용 별도 확인 필요)

1.9. 아파트 정보

아파트명: 이편한세상서창

사용승인일: 2017년 06월 21일

총 동수: 8개동

총 세대수: 835세대

최고층: 25층

건물층수: 본건은 18층에 위치

주차시설: 지상 12대, 지하 20대 (합계 32대)

전기차충전기: 지하 19대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, '만월중학교' 서측 인근에 자리하고 있음. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호함.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 본건은 서측 및 남동측으로 광대로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수함.

2.3. 생활 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 09월 19일에 접수된 오케이저축은행의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본 상의 권리 중 근저당권, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유 현황 및 임차인 유무를 별도 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건이 위치한 서창동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있는 대표적인 주거지역입니다.

4.2. 편의 및 교육 환경

단지 내 및 인근에 다양한 복리시설(관리사무소, 커뮤니티 공간 등)이 갖추어져 있으며, '만월중학교' 등 교육시설이 인근에 위치하여 학생들의 통학이 편리한 환경을 제공합니다.

4.3. 주변 시설

근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 건축 및 설비

2017년 6월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 아파트로, 급배수, 위생, 가스, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차 정보

단지 내 총 32대의 주차 공간(지상 12대, 지하 20대)이 확보되어 있으며, 지하에는 19대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

보고서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 형태 및 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

본건은 과밀억제권역, 공공주택지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 대상 토지거래허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당되므로, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 건축된 비교적 신축인 '이편한세상서창' 아파트 18층 물건으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리가 명확히 파악되지 않아 비교적 깔끔한 권리관계로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 일부 토지 이용 제한 사항을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2017년식 신축급 아파트로, 건물 상태 양호 예상.

* 주거 선호도가 높은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 편의시설 및 교육환경 우수.

* 말소기준권리 외 소멸될 권리가 명확하여 권리관계가 깔끔한 편.

* 인근 지역의 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트 매매가는 2026년 6월~7월 기준으로 510,000,000원 ~ 525,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다. 감정가 522,000,000원을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

18층이라는 좋은 층수를 감안하면, 최근 실거래가 상단 또는 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰가 산정 시, 낙찰 후 명도 비용, 세금, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 매매가: 510,000,000원 ~ 525,000,000원 (2026년 6월-7월)

* 감정가: 522,000,000원

현 시세 및 감정가를 고려한 적정 입찰가는 515,000,000원 ~ 530,000,000원 범위에서, 또는 시장 상황에 따라 유동적으로 판단하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.