나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512506 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 184-21 현대맨션 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수도권1호선 '도원역', '제물포역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2002.07.26) 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '아파트'로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, '공동주택, 근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512506 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 184-21 현대맨션 4층401호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지상 5층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2002년 7월 26일

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 도원역과 제물포역이 근거리에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정된 상태입니다(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

* 도로 상태: 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 근저당권 (채권자: 김서희, 채권액: 45,000,000원, 접수일자: 2022-08-25)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을10 근저당권, 갑12 강제경매(인천지방법원 2025타경512506), 을11 주택임차권(채권자: 한국토지주택공사, 채권액: 120,000,000원) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원으로, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 분석:

* 유임종

보증금: 3,500,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2025-01-13

확정일자: 2025-10-13

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없습니다.

* 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-04

확정일자: 2020-12-22

배당신고일자: 2023-03-14

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을11)이 존재하나, 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 대상 물건 인근으로 주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 특별히 지목될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 도원역 및 제물포역 등 역세권에 위치하여 수도권 전반으로의 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 비교적 안정적인 것으로 판단됩니다.

* 건물 상태: 건물의 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시로 시공되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 폐문 부재 상태로 내부를 직접 확인하지 못하여 내부 상태는 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현재 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 하자 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련: 물건명세서상 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 과거 SGI(서울보증보험) 관련 채권의 인수 또는 임차권의 처리 과정에서 변동사항이 있었음을 시사합니다. 다만, 등기부 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 한국토지주택공사(LTCH)의 주택임차권(을11)은 말소 예정이며, SGI 측에서 LTCH의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 인수조건 변경에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인에 한해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시에는 관련 절차 준수가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 현대맨션 아파트로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 2002년에 사용승인되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 확보된 것으로 보입니다. 권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하다는 점과 과거 SGI 관련 조건 변경 및 임차권 관련 특이사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도원역, 제물포역 등 지하철 이용이 편리하여 직장인 수요가 있을 수 있습니다.

* 정비된 권리관계: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 부담이 적을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 135,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 실제 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 물건의 하자 여부(내부 상태 등) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.