나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1623 [1] 인천광역시 남동구 서창동 639 서창 베니엔 305동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지하1층/지상13층 건내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2016.03.09) 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 "공동주택(아파트)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-06-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1623 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 서창동 639 서창 베니엔 305동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 339,000,000원 (3억 3천 9백만원)

* 토지면적: 53.46㎡ (약 16.17평)

* 토지지분: 53.46㎡ (약 16.17평)

* 건물면적: 61.72㎡ (약 18.67평)

* 건물지분: 61.72㎡ (약 18.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2021-11-30, 신한은행 근저당, 308,000,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 현재 임대 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주위환경: 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 상업시설: 아파트 단지 내 및 인근으로 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천장서초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 2016년 3월 9일 사용승인된 신축 아파트(서창 베니엔)로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단지는 총 13개 동, 742세대로 구성되어 있습니다.

* 부대시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 852대의 주차 공간(지하 766대, 지상 86대)을 확보하고 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기(30대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 확인되나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 실제 거주자 존재 여부 및 법적 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 유동화 물건: 유동화된 채권으로 인해 일반 경매 절차와는 다소 다른 경과를 보일 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역), 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역(상대/절대), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 관련 법규 변동 여부를 주시해야 합니다.

* 주변 환경(불법 소각): 일부 검색 결과에서 서창동 일대에서 농작물 부산물 등의 불법 소각으로 인한 악취 발생 및 화재 위험이 보고된 바 있습니다. 이는 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재의 '서창 베니엔' 아파트로, 2016년에 준공된 비교적 신축 단지입니다. 인천장서초등학교와 인접한 교육 환경, 단지 내 및 주변의 편의시설, 양호한 교통망을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적인 조건입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임대 관계 미상인 점과 유동화 물건이라는 특수성은 명확히 인지해야 합니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 수준은 시세와 유사하거나 다소 높은 편이나, 향후 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려한 전략적 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2016년 준공으로 연식이 짧아 건물의 노후도가 낮고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 생활 환경: 초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리하며, 아파트 단지 내 편의시설과 교통 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 서창지구는 개발 계획에 따라 지속적으로 발전 가능성이 있는 지역으로, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 본건의 전용면적은 61.72㎡ (약 18.67평)입니다.

* 유사 면적인 61.72㎡의 최근 매매가는 2026년 6월 27일 기준 327,500,000원 (3억 2천 7백 50만원)입니다.

* 다른 면적대의 최근 매매가는 74.94㎡ 370,000,000원 (3억 7천만원), 84.92㎡ 405,000,000원 (4억 5백만원)입니다.

* 감정가 및 시세 비교:

* 본건의 감정가는 339,000,000원 (3억 3천 9백만원)으로, 가장 유사한 면적의 최근 실거래가(327,500,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임대 관계 미상, 유동화 물건 등의 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 권리가 없어 명도 후 즉시 거주 또는 임대가 가능하다는 점을 감안할 수 있습니다.

* 최근 실거래가를 기준으로 하되, 입찰 경쟁률 및 추가 확인 사항들을 종합적으로 고려합니다.

* 예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원 (3억 1천만원 ~ 3억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.