나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512507 [1] 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천포스코고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용(업무용) 건물 및 근린 상가 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 시내버스정류장 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 8층 건물이며 사용승인일은 2023-11-02 임. 외벽 : 대리석, 석재 붙임 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

근린생활시설(소매점)로 이용 중임. (* 별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 지하 주차장, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 토지로서 가장형이며 근린생활시설 및 교육연구시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 15m, 서측으로 약 10m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-13호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-353호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

-근린생활시설(소매점)로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512507 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자 주건축물 제1동 1층 111호

건물용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (소매점)

감정가: 1,390,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물지분: 47.50㎡ (약 14.37평)

1.4. 건물 상세 정보

주건축물: 도담프라자 주건축물 제1동

전유부분: 1층 111호

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 8층

사용승인일: 2023년 11월 02일

총 연면적: 16,775.41㎡ (약 5,074.5평)

총 대지면적: 3,229.9㎡ (약 977.0평)

1.5. 기타 기본 정보

채권자: 부OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, '인천포스코고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업용(업무용) 건물 및 근린 상가 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지는 북측으로 약 15m, 서측으로 약 10m 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 06월 13일에 접수된 부평농업협동조합의 근저당권 (채권금액: 1,116,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으므로, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상

주의사항: 임대차 관계가 미상임에도 불구하고, 실제 점유자가 존재할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 송도동은 국제도시로서 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 업종 및 경쟁 환경

현재 근린생활시설(소매점)로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변의 상업 시설 및 배후 주거 단지를 대상으로 하는 업종에 적합합니다. 인근에 다수의 상업 시설이 존재하므로, 경쟁 환경을 충분히 고려한 영업 전략 수립이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주변 아파트 단지 및 상업 지구 내에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, '인천포스코고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통 접근성

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수하여 출퇴근 및 물류 이동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미확인

현황 조사 시 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요하며 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약에관한허가구역

물건지는 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 시점에 따라 잔여 허가 기간이 남아 있을 수 있으며, 외국인 투자자에게는 취득 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 신축 건물 하자 가능성

2023년 11월에 사용승인을 받은 신축 건물로서, 준공 후 발생할 수 있는 초기 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 위성 서비스 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 송도 지역 내 소각장 확충 및 운영 계획 등 환경 관련 이슈가 지속적으로 논의되고 있음을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제도시의 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 신축 상가입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 안전하게 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 주변 상권과의 연계성을 바탕으로 운영될 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 현대적인 시설과 낮은 초기 유지보수 비용을 기대할 수 있습니다.

* 송도 국제도시라는 입지적 강점을 바탕으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 편리한 교통 환경은 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 유리합니다.

* 시장 상황 및 경쟁 분석을 통해 합리적인 낙찰가를 확보한다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,390,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세, 시장 동향, 경쟁 상황, 명도 관련 제반 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가 및 전문가의 의견을 참고하여 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.