나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72344 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 991-21 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "덕소고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "도심역"이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트라멘조 / 경사스라브지붕 층수 : 지하 1층, 지상 10층 건물 내 1층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주도곡초), 상대보호구역(덕소고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72344 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 991-21 1층102호

신주소: 경기도 남양주시 덕소로 196-86 (와부읍 도곡리)

건물명칭: 공동주택

용도: 아파트

감정가: 383,000,000원

토지면적: 54.09㎡ (약 16.36평)

토지지분: 54.089㎡ (약 16.36평)

건물면적: 159.06㎡ (약 48.11평)

건물지분: 159.06㎡ (약 48.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

작성일: 2026-08-18

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "덕소고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 경의중앙선 "도심역"이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

1.2. 건물구조 및 이용상태

건물구조: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트라멘조 / 경사스라브지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 1층에 소재하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태: 아파트로 이용중입니다.

설비내역: 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등을 갖추었습니다.

1.3. 토지이용상태

토지형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접도로 상태: 남동측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주도곡초), 상대보호구역(덕소고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)) 등입니다.

2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

* 김진향

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-02

확정일자: 2021-08-02

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 없음

* 신종완

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

2.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

2.3. 등기부 요약

말소기준권리:

을14 근저당권, 접수 2019-07-16, 채권최고액 300,000,000원, 채권자 제이비우리캐피탈주식회사 (본 건 임의경매의 말소기준 권리)

기타 권리:

갑2 소유권이전, 접수 2003-10-07, 권리자 이재관

갑3 소유권이전, 접수 2006-11-21, 권리자 강성업

갑10 소유권이전, 접수 2019-07-16, 권리자 주식회사상정외 1명 (임의경매로 인한 매각)

갑21 10번 김경식 지분 전부 이전, 접수 2023-09-04, 권리자 김승석 (매매)

갑25 임의경매, 접수 2025-09-18, 채권자 성동신용협동조합, 청구금액 254,989,163원 (의정부지방법원 남양주지원 2025타경72344 임의경매개시결정)

갑26 10번 주식회사상정 지분 압류, 접수 2025-10-02, 권리자 금천세무서장 (징세과-티 65396)

등기부채권 총액: 300,000,000원

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 주변 상권

주변에 근린생활시설과 학교가 소재하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3.2. 생활 편의시설

교통: 경의중앙선 도심역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 덕소고등학교 등 교육시설과 주거 밀집지역, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 여건이 양호합니다.

4. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 진행 시 명도 확인 및 예상 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리에 위치한 아파트로, 덕소고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 경의중앙선 도심역을 통한 수도권 접근성도 갖추고 있어 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임대 관계 미확인 및 지상권 존재 가능성 등 명도 관련 부분은 신중한 검토가 필요합니다.

6. 투자 포인트

경의중앙선 도심역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리관계상 명확한 인수 부담이 없어 명도 관련 비용 외에 추가적인 권리 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 383,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 실거래가 시세, 명도 가능성 및 비용, 주변 아파트 단지의 최근 거래 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.