나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72340 [1] 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층136호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산하늘초등학교' 북동측 인근에 위치하는 다산리코 빌 1층에 소재하며 주변지역은 공동주택 및 상업시설 등으로 형성된 다산진건택지지구임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장 및 근거리에 지하철(다산역)이 소재하 는 바, 제반 교통여건은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 8층건 중 제1층 제136~139호로서, (사용승인일 : 2019.11.15) 외벽 : 석재붙임 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 강화유리 창호.

이용상태

기호(1~4) 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 제1,2종근린생활시설 및 업무시설부지임.

인접 도로상태등

소로 및 중로에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구) <공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산하늘초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72340 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 1층136호 (도로명 주소: 경기도 남양주시 다산순환로 220)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2019년 11월 15일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

토지 지분: 9.51㎡

건물 면적: 36.24㎡ (약 11.00평)

건물 지분: 36.24㎡

전유 부분 면적: 36.24㎡ (1층 136호 기준)

1.3. 감정가

감정가: 685,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며 '다산하늘초등학교' 북동측 인근 지역임.

해당 건물은 다산진건택지지구 내에 형성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 상업시설이 혼합된 지역임.

건물 부지는 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설 용도로 계획됨.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치함.

근거리에 지하철 다산역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

소로 및 중로에 접하고 있어 차량 출입이 수월한 교통 여건을 갖춤.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 총 채권 최고액은 2,574,000,000원임.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (주식회사 화성, 원스톱주식회사)

* 근저당 (중소기업은행, 2,544,000,000원)

* 가압류 (서울신용보증재단, 30,000,000원)

* 임의경매 (중소기업은행, 2,179,947,556원)

* 압류 (국민건강보험공단, 남양주시, 연수세무서장, 연수구)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 16일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)임.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 예정임.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되었으나, 현재 등기부상 해당 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황에 대한 별도 정보는 없으나, 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

만약 임차인이 존재하며 보증금이나 차임이 미상인 경우에는 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용현황

본건은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용될 수 있으며, 현재 공실 상태임.

건축물 용도상 업무시설로도 활용 가능함.

4.2. 주변 상권

다산진건택지지구 내 상업시설 밀집 지역에 위치함.

인근 공동주택 단지 및 상업시설의 배후 수요를 확보할 수 있음.

다산역 역세권 상권으로서 유동인구 유입 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

북동측 인근에 다산하늘초등학교가 소재함.

해당 초등학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 해당함.

성장관리권역, 공공주택지구, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제가 적용됨.

2025년 8월 26일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 관련 법규 확인이 필요함.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 건물에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 배출시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 적용될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 건물로, 다산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

제2종 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 잠재력이 있으며, 현재 공실 상태이나 향후 공실 해소를 통해 임대 수익 창출이 기대됨.

등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 적다는 장점이 있음.

다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됨.

다산신도시 개발 계획과 함께 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

역세권 상권으로서 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높음.

부동산 임의경매 물건으로, 시세보다 유리한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 함.

본건의 경우 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가 산정 시 부담이 적음.

감정가 685,000,000원을 기준으로, 최근 시장 상황, 공실률, 건물 상태, 주변 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

현재 공실 상태임을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가격을 검토하는 것을 제안함.

이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 수익률 분석을 수행하는 것이 바람직함.

제안 입찰가 범위: 약 548,000,000원 ~ 616,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.