나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72306 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 315-1 유호아파트 105동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 북측 인근에 위치하는 구분건물(유호아파트 105동 10층 1002호)로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 15층 건내 10층 1002호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트임.(세부 이용내역은 후첨 "내부개황도" 참조)

설비내역

기본 위생·급배수설비 및 난방설비, 소방설비(소화전설비 및 화재탐지·경보설비), 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사진 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량의 접근 및 출입이 가능할 정도의 도로기반시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31)(오남4지구), 지구단위계획구역 (2015-07-31)(오남5지구), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(2012-11-29)(어람중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(오렌지유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(어람초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025- 08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72306 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 315-1, 유호아파트 105동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 309,000,000원

토지면적: 58.23㎡ (약 17.63평)

토지지분: 58.2346㎡ (약 17.63평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

건물지분: 84.991㎡ (약 25.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공일: 2003년 5월 16일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

단지 내로 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오남4지구, 오남5지구), 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(어람중학교, 오렌지유치원, 어람초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택, 2025년 8월 26일까지 지정) 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황

* 최선순위 말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 김OO의 강제경매개시결정(2025타경72306)입니다.

* 을구 13번 임차권등기(채권금액: 270,000,000원)가 존재하며, 말소기준권리보다 선순위이며 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 전입일자는 2022년 6월 30일, 확정일자는 2022년 5월 6일입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김시훈)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 특이사항: 을구 13번 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

단지는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설 정보

인근 지역에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없으나, 과거 남양주시 화도읍 창현매립장 및 오남매립장이 친환경 테마파크로 조성되는 등 지역 내에서 혐오시설을 주민 친화 시설로 전환하려는 노력이 있었습니다. 그러나 현재 대상 물건지 주변에 특정 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보

* 아파트명: 오남유호N플러스빌

* 총 세대수: 499세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 615대 (지상 12대, 지하 17대 - *단지 총 주차대수 615대, 해당 동 주차 정보 별도 확인 필요* [JSON 데이터 참고])

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트박공지붕 (15층)

* 주변 교육시설

* 어람초등학교 (북측 인근)

* 어람중학교 (상대보호구역)

* 오렌지유치원 (상대보호구역)

* 주요 편의시설

* 근린생활시설 다수 소재

* 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 270,000,000원의 선순위 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 투자금액 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성

강제경매 사건임에도 불구하고 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 토지 이용 제한

대로3류 저촉, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 270,000,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 물건의 투자 가치 및 향후 처분에 상당한 영향을 미칠 수 있는 주요 요소입니다. 법원 배당 결과에 따라 최종 인수 부담액이 결정되므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: '어람초등학교' 인근의 아파트 밀집 지역으로 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 건축물 노후도: 2003년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 반영 가능성: 최근 매매 사례를 통해 현재 시장 가격대를 파악할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

감정가 309,000,000원에서 인수해야 할 보증금 270,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

계산: 감정가 - 인수 보증금 = 309,000,000원 - 270,000,000원 = 39,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 39,000,000원입니다.

하지만, 최근 유사 면적(84.991㎡)의 실거래가는 2026년 7월 29일 265,000,000원, 2026년 6월 4일 290,000,000원 등으로 형성되어 있습니다. 만약 법원 배당 시 임차인의 보증금 270,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 예상 입찰가인 39,000,000원에 인수 보증금 270,000,000원을 더하면 총 실질 매입가는 309,000,000원이 되어 감정가와 같아지며, 최근 실거래가보다 높은 수준이 될 수 있습니다.

따라서 입찰 참여 시에는 반드시 법원 배당표를 확인하여 임차인 보증금의 변제율을 파악하고, 낙찰 후 인수하게 될 정확한 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 실제 인수될 보증금 규모와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.