나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72347 [1] 경기도 가평군 가평읍 달전리 272-11 남이주택 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 "자라섬캠핑장" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 펜션, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브브지붕 4층 중 4층 402호 로서(건물사용 승인일 : 1992.09.19) 외벽 : 세멘몰탈 위 페인트 마감 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실겸방, 주방, 발코니, 보일러실, 현관 등)으로 이용 중이며, 내부구조 는 지적 및 건물개황도 참조.(집합건축불대장상 건축물 현황도가 미등재 되어 있어, 외부 관찰, 인근탐문, 기 평가전례 등을 참고로 하여 내부 이용상태를 표기함)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비(LPG 가스에 의한 개별난방 구조) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4~5 미터의 장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-03-11)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역,공장설립제한지역(공장설립제하지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 "자라섬캠핑장" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 펜션, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건 남서측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 3월 28일 접수된 국민은행의 근저당 (을3, 채권액 39,600,000원)입니다. 이 권리를 포함하여 해당 근저당 이후 접수된 모든 압류 및 근저당, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 39,600,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바로는 없습니다.

임차인 현황으로는 최방원 씨가 보증금 35,000,000원에 거주 중이나, 전입일자(2018-05-18) 대비 확정일자(2022-04-20)가 늦고 배당신고일자(2025-12-01)가 이후에 예정되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 최방원 씨의 보증금 35,000,000원을 인수하지 않으며, 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거와 자연, 관광이 어우러진 복합적인 성격을 띕니다. "자라섬캠핑장"이 인근에 위치하여 관광객의 유입이 가능한 지역입니다. 또한, 아파트단지와 소규모 공동주택, 펜션 등이 혼재하여 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 관광 관련 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 1992년 9월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 거실 겸 방, 주방, 발코니, 보일러실, 현관 등으로 구성되어 있으며, 이는 집합건축물대장상의 건축물 현황도가 미등재되어 외부 관찰, 인근 탐문, 기 평가전례 등을 참고하여 표기된 내용입니다. 기본적인 급배수, 위생 및 LPG 가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, "자라섬캠핑장"이 가까워 레저 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크로는 첫째, 1992년 준공으로 약 34년이 경과한 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 둘째, 집합건축물대장상 건축물 현황도가 미등재되어 내부 구조 및 실제 상태를 정확히 파악하기 어렵다는 점입니다. 외부 관찰 및 탐문에 의존한 정보이므로, 예상치 못한 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 토지이용계획상 소로2류(도로 저촉), 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한 사항이 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 폐기물 매립시설 설치 제한 지역이라는 점은 유의해야 합니다. 마지막으로, 임대 관계가 미상으로 표기되어 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍에 위치한 다세대주택으로, "자라섬캠핑장" 인근의 주거 및 관광 혼합 지역에 자리하고 있어 지역적 특성을 가지고 있습니다. 건물은 1992년에 준공되어 연식이 오래되었으나, 일반적인 다세대주택의 구조를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 압류 등이 존재하나 모두 매각으로 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 노후화, 내부 상태 미확인, 각종 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트로는 첫째, 58,000,000원의 감정가는 주변 시장 가치 대비 진입 장벽이 낮을 수 있다는 점입니다. 둘째, 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 이에 따른 활용 가치 증대를 기대할 수 있습니다. 셋째, 차량 접근성이 좋고 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 생활 편의성은 확보되며, "자라섬캠핑장" 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때 향후 지역 개발 또는 관광 관련 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적(34.84~35.7㎡)의 다세대주택이 1993년~2004년식 건물 기준 40,000,000원 ~ 50,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 112만원에서 143만원 수준입니다. 본 건은 43.08㎡ 면적에 1992년 준공, 4층 건물로 연식은 오래되었으나 면적이 비교적 넓고 최고층이라는 장점이 있습니다. 감정가 58,000,000원은 시장가와 대체로 부합하는 수준으로 판단됩니다. 건물 노후화 및 내부 상태 미확인 리스크 등을 감안하여, 합리적인 투자 수익률을 고려한 예상 입찰가는 63,000,000원을 제안합니다. 본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.