나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64225 [1] 경기도 파주시 맥금동 121-13 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 '검산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중,소규모의 공업시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재합니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중입니다. 기호(5 ~ 9): 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 노폭 약 6m내외의 도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 6m내외의 도로와 접하나, 고저차가 상당한 석축구조로 조성되어 본건으로 진출입이 불가능한 상태입니다. 기호(5 ~ 9): 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 7, 8): 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(5, 6, 9): 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

현장조사시 포착되는 특이사항은 없었습니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 이해관계인의 협조가 곤란하여, 공부 및 외관 조사에 의해 평가하였는 바, 경매 업무 진행 시 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2, 3: 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서 (사용승인일: 2020.04.23.), - 외벽: 샌드위치판넬잇기 마감 등 - 창호: 하이새시 등 입니다. 기호4: 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서 (사용승인일: 2020.04.23.), - 외벽: 샌드위치판넬잇기 마감 등 - 창호: 하이새시 등 입니다.

이용상태

기호2, 3: 현황 공장 등으로 이용 중입니다. 기호4: 현황 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호2, 3: -. 기호4: 상하수도시설, 위생설비, 화물용승강기 설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

본건 토지 기호1 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 권원 미상의 제시외 건물 등이 소재하며, 부합물 및 종물에 해당 되는지는 별도 확인바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 포함.
2. 목록 5,6,7,8,9는 지분매각임.
3. 목록 1 토지는 목록 2,3,4 건물의 대지로 이용중임.
4. 목록 2,3,4 건물은 창고 및 사무실 등으로 이용중임.
5. 목록 5,6,7,8,9 토지는 현황 도로로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64225 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 맥금동 121-13

* 용도: 공장

* 감정가: 4,166,640,665원

* 토지면적: 4,743.00㎡ (약 1,435.06평)

* 토지지분: 2,985.01㎡ (약 902.96평)

* 건물면적: 1,159.34㎡ (약 350.71평)

* 건물 제시외면적: 345.62㎡ (약 104.55평)

* 매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

* 특이사항: 중복사건, 지분매각, 유치권, 제시외 건물 포함 일괄매각.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 파주시 검산동 소재 '검산초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위로는 단독주택, 중, 소규모 공업시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 약 6m 내외 도로와 접하나, 고저차가 상당한 석축 구조로 되어 있어 본건으로의 진출입이 어려운 상태입니다. (기호 5~9 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.)

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역입니다. 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.

* 주변 시설: 본건 주변에는 검산초등학교가 인접해 있으며, 중소규모 공업시설들이 소재합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 21일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (3,000,000,000원)입니다.

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이후 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 대상 권리: 현재 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없습니다. 다만, '유치권'이 신고되어 있어 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025년 9월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 본건은 경기도 파주시 맥금동에 위치하며, 주변에 중소규모 공업시설과 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 산업 특성: 공장 용도로 이용 중이며, 인근에 유사한 공업시설들이 분포하고 있어 산업 연관성을 고려할 수 있습니다.

* 접근성: 차량 접근은 가능하나, 도로의 고저차 및 석축 구조로 인해 진출입에 제약이 있습니다.

* 잠재력: 지역 개발 계획이나 산업 클러스터 형성 가능성에 따라 상권 가치 변화를 기대해볼 수 있으나, 현재는 공업시설 중심의 단일 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 검산초등학교가 소재하여 교육 환경을 일부 고려할 수 있습니다. 대형 편의시설이나 상업시설은 본건에서 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 주를 이루며, 대중교통 이용 시 버스 정류장 인근 접근성을 활용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 본건에 유치권이 신고되어 있어, 실제 유치권 성립 여부 및 그에 따른 인수 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 유치권은 말소되지 않는 권리일 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 일부(목록 5~9) 및 건물 전체가 지분으로 매각되므로, 공유자 간의 관계 및 향후 재산권 행사 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

* 도로 접근성: 북측 및 서측으로 접하는 도로가 석축 구조로 되어 있어 차량 진출입에 심각한 제약이 따릅니다. 이는 물건의 활용 가치를 크게 저해할 수 있는 요인입니다.

* 중복사건: 중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후 인도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물이 포함되어 일괄매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 맥금동에 위치한 공장용 부동산으로, 상당한 규모의 감정가를 가지고 있습니다. 신축 연도가 비교적 최근(2020년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 현재 토지 일부와 건물 전체가 지분으로 매각되는 점, 특히 유치권 신고 및 도로 접근성의 심각한 제약이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 중복사건이라는 점도 주의해야 할 부분입니다. 권리 관계 자체는 말소기준권리 이후 모든 것이 소멸되어 비교적 명확해 보이나, 유치권의 존재 여부는 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 수 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 또한 명도 관련 추가적인 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 건물 자체의 노후도가 낮고 즉시 활용 가능한 상태일 가능성이 높습니다.

* 공장 입지: 파주시 맥금동 지역은 공업시설이 분포하고 있어, 관련 업종의 사업장으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 현재 파악된 임차인의 경우 보증금 및 차임이 없어 인수해야 할 임차보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 중대한 리스크 요인(유치권, 도로 접근성 문제, 지분매각)을 다수 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 유무 및 그 금액, 도로 접근성 문제로 인한 실제 활용 가치 저하 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 지분매각으로 인한 공유자 관계 또한 중요하게 고려해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들에 대한 면밀한 분석을 통해 충분한 할인율을 적용하여 결정해야 합니다. 유치권이 성립되어 인수해야 할 경우, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 따라서, 전문가와 상세 상담 후, 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인을 거쳐 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.