나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5519 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 479-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "관산동사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(두포동취락), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

㉠ : 시멘블럭조 판넬지붕 단층, 주택, 약 33㎡ ㉡ : 블럭조 기와지붕 단층, 주택, 약 101㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와가평가건 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기준시점 현재 주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 은 소유권 여부가 불명하므로 매각에서 제외함.
2. 목록 1 토지는 지분매각이고, 목록 2 건물의 부지로 이용중임.
3. 목록 1 토지는 수인공유 토지로서 '성우진'지분만을 감정평가하였고, 목록 1 토지 중 일부는 토지이용계획확인서상 '소로3류'에 저촉되고, 일부는 현황 '도로'인 바 이러한 점들을 감안하여 감정평가 되었음.
4. 목록 1 토지가 제시외 건물로 인하여 소유권 행사를 제한 받을 경우의 감정평가액은 276,936,000원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5519 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 479-3

용도: 단독주택

감정가: 339,995,600원

토지면적: 493.00㎡ (약 149.13평)

토지지분: 313.9917㎡ (약 94.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 67.44㎡ (약 20.40평)

건물지분: 67.44㎡ (약 20.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 지분매각, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "관산동사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(두포동취락), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)에 해당함.

제시목록 외의 물건: 감정평가서상 ㉠ (시멘트블럭조 판넬지붕 단층 주택, 약 33㎡)과 ㉡ (블럭조 기와지붕 단층 주택, 약 101㎡)이 있으나, 소유권 여부가 불명하여 매각에서 제외됨.

1.2. 권리분석

건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 7월 24일 접수된 주식회사와이엠파이낸스대부의 근저당권 (채권금액: 225,000,000원).

* 등기부상 기타 권리로는 김보람의 소유권이전청구권가등기(2024-12-02) 등이 존재하나, 이는 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됨.

* 총 채권액: 225,000,000원.

토지 등기부 요약:

* 건물 등기부와 동일하게 말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 주식회사와이엠파이낸스대부의 근저당권임.

* 성우진 명의의 지분 이전 등기가 존재하며, 본 건은 성우진의 지분 매각으로 추정됨.

* 총 채권액: 225,000,000원.

임차인 현황:

* 김성일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-10. 대항력 없음.

* 이영수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-20. 대항력 있음.

* 이진주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2003-09-17. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (표기상)

* 주의: 대항력 있는 임차인 이영수, 이진주 2명이 존재하며, 보증금이 0원으로 표기되어 있으나 실제 인수 보증금 또는 명도 관련 문제 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 주위가 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 상업시설이 밀집한 지역은 아님.

"관산동사거리" 인근에 위치하여 기본적인 접근성은 양호하나, 상세 상권 정보는 제한적임.

주변 빌라/연립 등의 매매/임대 정보상, 최근 시세는 평당 약 600만원 이상 수준으로 형성되어 있으나, 본건은 단독주택이며 지분 매각임을 고려하여 직접적인 비교는 어려움.

1.4. 생활정보

주거환경: 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재함.

편의시설: "관산동사거리" 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 상세 정보는 부족함.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 지분(성우진 지분)만 매각 대상이므로, 건물은 지분으로 매각되지만 토지 전체를 소유하지 못함. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필요하며 제약이 발생할 수 있음.

대항력 있는 임차인: 이영수, 이진주 2명의 임차인이 대항력을 보유하고 있음. 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재하거나 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

제시외 건물: 감정평가서상 ㉠, ㉡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에서 제외되므로 낙찰 후 철거 등 별도의 조치가 필요할 수 있으며 관련 비용이 발생함.

토지 이용 제한: 토지 일부가 '소로3류'(폭 8m 미만)에 저촉되고, 일부는 현황 '도로'로 이용 중임. 이는 건축 행위 등 토지 이용에 있어 제약을 줄 수 있음.

토지 이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 인해 재산권 행사에 추가적인 제약이 따를 수 있음.

중복 사건: 동일 부동산에 대한 김보람의 임의경매 사건(2025타경64804)이 존재하여, 경매 진행 상황에 따라 변동 가능성이 있음.

혐오시설: 주변 지역은 주거 및 농경지가 혼재되어 있으나, '가축사육제한구역' 정보로 미루어 볼 때 인근에 축사 등이 존재할 가능성이 있으며, '제한보호구역'은 군사 시설 관련 지역으로 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 단독주택으로, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 매각 제외된 제시외 건물 등 다수의 복잡한 권리관계 및 물건 상태를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

특히 토지 지분 매각으로 인한 소유권 행사상의 제약과 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크는 본건의 가장 큰 위험 요소임.

감정가는 339,995,600원이나, 제시외 건물로 인한 제한 시 감정평가액이 276,936,000원이라는 점은 본건의 실질 가치 판단에 있어 중요한 지표가 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

"관산동사거리" 인근의 입지적 이점을 갖추고 있어 향후 발전 가능성을 기대할 수 있음.

지분 매각 물건이므로, 일반 매물 대비 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

단독주택 부지로 활용 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원이나 인수 리스크 존재), 매각 제외되는 제시외 건물, 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 안고 있음.

제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 시 감정평가액은 276,936,000원으로, 이는 본건의 실질적인 하한선으로 볼 수 있음.

대항력 있는 임차인의 명도 관련 비용 및 시간 소요, 제시외 건물 철거 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 제시외 건물로 인한 제한 시 감정평가액을 기준으로, 명도 리스크 등을 감안하여 다음과 같은 입찰가를 예상함.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.