나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5526 [1] 경기도 파주시 아동동 358-8 써니빌리지 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 아동동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '금촌역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 층수 : 지하 층, 지상 5층 외벽 : 벽돌쌓기 마감. 창호 : 샷시 창호.

이용상태

공동주택-단지형 연립주택로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

도시가스 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외 도로, 남서측으로 노폭 약 7m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

아동동 358-8: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임. 아동동 358-8: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5526 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 358-8 써니빌리지 2층 203호

건물명: 써니빌리지

용도: 연립주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 32.47㎡ (약 9.82평)

토지 지분: 32.47㎡ (약 9.82평)

건물면적: 49.89㎡ (약 15.09평)

건물 지분: 49.89㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축년도: 2016년 (사용승인일: 2016-08-08)

총층수: 5층 (본건 2층)

2. 입지조건

주위환경: 경기도 파주시 아동동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '금촌역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외 도로, 남서측으로 노폭 약 7m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 아동동 358-8: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 만료).

* 관련 법률에 따른 추가 사항: 토지거래허가구역 지정은 2025년 8월 26일부로 만료되었음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (2018-11-07, 노순애, 500,000,000원)

등기부채권총액: 620,000,000원 (근저당 500,000,000원 + 임차인 보증금 120,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이철현)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-15

* 확정일자: 2018-03-15

* 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 있음

인수되는 보증금: 0원

주의사항:

* 대항력 있는 임차인 이철현(이 )이 존재하며, 보증금 120,000,000원을 가지고 있습니다. `인수 보증금 합계: 0원`으로 명시되어 있으나, 이는 배당 절차를 통해 보증금 회수가 이루어질 가능성을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정 및 실질적인 인수 보증금 여부에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

* 본건 채권자(이OO)와 임차인(이철현)이 동일 인물일 가능성이 높아, 임차인의 보증금 회수와 관련된 법적 절차를 추가로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 건물 유형: 본건이 속한 '써니빌리지'는 2016년에 준공된 연립주택으로, 주변에는 신축 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

최근 매매 사례:

* '소르빌A동'(355-4번지, 2016년식, 19평, 2층): 2026년 3월 160,000,000원에 매매.

* '정원팰리스103동'(357-10번지, 2016년식, 20.6평, 3층): 2026년 5월 170,000,000원에 매매.

* '우촌연립가동'(354-6번지, 1985년식, 17.4평, 2층): 2026년 5월 67,000,000원에 매매 (건축 연도가 오래되어 비교 가치가 낮음).

시세 추정: 본건(15.09평, 2층, 2016년식)과 유사한 신축 연립주택의 최근 매매가는 평당 약 825만원 ~ 842만원 수준입니다. 이를 바탕으로 본건의 시세는 약 126,000,000원 ~ 135,000,000원으로 추정됩니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕으로, 총 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

설비내역: 도시가스 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비 등을 갖추었습니다.

주변 시설: 금촌역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근에 근린생활시설이 있습니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 정확한 주변 환경 파악을 위해서는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이철현(이 ) 임차인은 2018년 3월 15일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 120,000,000원은 배당 절차를 통해 회수될 가능성이 있으나, `인수 보증금 합계: 0원`이라는 명시에도 불구하고 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

채권자-임차인 동일인 추정: 본건의 채권자(이OO)와 임차인(이철현)이 동일 인물일 가능성이 높다는 점은 보증금 지급 및 회수 과정의 복잡성을 시사하며, 이는 경매 절차 및 명도 시 예상치 못한 이슈로 이어질 수 있습니다.

토지거래허가구역 (만료): 본건 소재지는 과거 토지거래허가구역이었으나, 2025년 8월 26일자로 지정 기간이 만료되어 현재는 해당 사항이 없습니다.

높은 총 채권액: 등기부채권총액(620,000,000원)이 감정가(164,000,000원)를 상당히 초과하고 있어, 채권 회수율 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 금촌역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 채권자 및 임차인의 동일인 추정 가능성 등 권리 관계가 복잡하여, 낙찰 후 명도 과정에 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 시세 분석과 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 연립주택으로 상품성이 우수하며, 금촌역과 가까운 역세권 단지로서 투자 가치가 있습니다.

안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

주변 시세 분석 기반 추정가: 약 126,000,000원 ~ 135,000,000원

`인수 보증금 합계: 0원`으로 명시되어 있어, 해당 금액이 배당 절차를 통해 정리된다고 가정할 경우, 시세 범위를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 채권자-임차인 동일인 추정 등 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원.

본 건은 감정가 대비 시세가 낮으므로, 시세 최상단 또는 감정가 하단을 중심으로 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.