나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4124 [1] 경기도 의정부시 용현동 274 세인트펠리스 12층에이1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "송산역(의정부경전철)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 원활하며, 인근에 시내버스정류장 및 의정부경전철역(송산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제에이1202호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 일부 화강석붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 "내부구조도 등" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형에 가까운 토지로서 업무시설 및 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선 및 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히 일반상업지역,특정용도제한지구, 소로2류(폭8M~10M)(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이며, 기호1은 중로2류(폭15M~20M)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경4124 (1) 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 의정부시 용현동 274번지, 세인트펠리스 오피스텔 12층 에이1202호에 소재하고 있으며, 감정가는 170,000,000원입니다. 토지 면적은 11.56㎡(약 3.5평), 건물 면적은 56.19㎡(약 17.0평)이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 서OOOOOOO이며, 공동 담보로 진행되는 물건입니다. 본 건물은 2018년에 준공되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 용현동에 위치하며, 의정부경전철 송산역 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주상복합지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장과 송산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 남측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 폭 약 8미터 도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접합되어 있으며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 주변에는 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있으나, 별도의 혐오시설에 대한 정보는 감정평가서 요약 및 제공된 정보에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 5월 25일 접수된 서울우유협동조합의 근저당(168,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인으로는 이다현 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원에 2023년 9월 11일 전입, 2023년 9월 8일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 11월 7일입니다. 이 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본 요약상 소유권보존(박형빈 외 1명), 공유자전원지분전부이전(김윤태), 근저당(서울우유협동조합), 임의경매(서울우유협동조합) 등의 권리가 존재하며, 등기부채권 총액은 168,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 의정부시 용현동 일대는 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 송산역 역세권을 중심으로 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있어 오피스텔 및 상가로서의 가치가 높습니다.

최근 3년간 본 건물(세인트펠리스, 274번지)의 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 56.23㎡ 기준 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 17일: 135,000,000원 (3층)

* 2025년 11월 25일: 150,000,000원 (11층)

* 2026년 5월 2일: 132,000,000원 (4층)

최근 실거래가는 층수 및 거래 시점에 따라 변동이 있으나, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 형성되고 있습니다. 본건은 12층으로, 11층 거래 사례(150,000,000원)를 고려할 때 현 시세는 150,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가(170,000,000원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 의정부경전철 송산역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 13층 건물 중 12층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 화강석, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시창호로 되어 있으며, 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 완비되어 있어 주거 및 업무용으로 사용하기에 부족함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 낮습니다. 다만, 임차인의 배당 신고일자(2025-11-07)가 임의경매 신청일자(2025-09-18)보다 늦어 배당받을 수 있는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 감정가가 170,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에 있어 시세보다 높을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 채무 규모 및 다른 담보물의 진행 상황에 따라 경매 결과에 영향을 미칠 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 용현동 송산역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 2018년 준공된 비교적 신축급 건물입니다. 권리관계상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높을 수 있고 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 양호한 입지와 편의시설을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부경전철 송산역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

* 낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 과정이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

* 탄탄한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 시장 상황에 따른 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과(132,000,000원 ~ 150,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 특히 11층 거래 사례(150,000,000원)를 기준으로 현 시세를 150,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점과 최근 실거래가 추이를 감안하여, 140,000,000원 에서 145,000,000원 사이의 금액을 보수적으로 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 본인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.