나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73210 [1] 경기도 양주시 덕정동 221-1 한국아파트 5동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 소규모 공동주택, 공장 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 북서측 인근에 지하철 1호선 "덕정역" 이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 제3층 제307호로서 (건물사용승인일 : 1990.08.22) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방2, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관)로 이용 중임. (소유자 및 이해관계인 부재와 집합건축물 대장상에 건축물 현황도가 미등재 되어 있어 본건과 유사한 이웃 세대의 내부를 조사하여 도시함).

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 화재경보기, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접토지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 북동측으로 폭 약 8 미터, 서측 및 남측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역,(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73210 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 덕정동 221-1 한국아파트 5동 3층307호 (도로명주소: 경기도 양주시 회정로109번길 35)

* 용도: 아파트

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 31.84㎡ (약 9.64평)

* 건물면적: 53.77㎡ (약 16.27평) (전용면적)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (강제경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 단독주택, 소규모 공동주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인접하여 아파트로서의 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 북서측 인근에 지하철 1호선 "덕정역"이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황상 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑15)이며, 접수일자는 2025년 9월 18일입니다.

* 본건에는 선순위 주택임차인 윤 씨가 존재하며, 대항력이 있습니다.

* 윤 씨의 임대차보증금은 140,000,000원이며, 차임은 없는 조건입니다.

* 임차인의 전입일자는 2022년 4월 18일, 확정일자는 2022년 3월 13일입니다.

* 물건명세서에 따르면, 본건 매수인은 임차인의 보증금 140,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하는 경우 그 잔액을 인수해야 합니다.

* 따라서 본건 매수 시 임차인의 보증금 140,000,000원 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 이 외 소유권 이전 등기(갑13, 갑14)가 존재하며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역으로, 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 상업시설과 편의시설이 산재해 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에 덕정중학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활편익시설 이용이 편리한 편입니다.

* 지하철 1호선 덕정역이 북서측 인근에 위치하여 수도권 다른 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 윤 씨의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 본건 아파트의 건축 사용승인일은 1990년 8월 22일로, 준공 후 30년 이상 경과한 노후 건물에 해당합니다.

* 향후 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 양주시 덕정동 소재 아파트로, 지하철역 및 학교, 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 감정가 116,000,000원을 초과하는 금액입니다.

* 노후된 건물 연식 또한 향후 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

* 전반적으로 인수해야 할 금액과 건물의 노후도를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 덕정역을 이용할 수 있는 역세권 아파트라는 점이 잠재적 가치로 평가될 수 있습니다.

* 임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 부담을 최소화하거나, 배당 절차에서 상당 부분이 회수될 가능성을 면밀히 검토할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 물건으로, 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

* 그러나 본건의 가장 큰 특징은 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 따라서 실질적인 총 매수 비용은 (실제 입찰가 + 인수해야 할 임차보증금 140,000,000원)이 됩니다.

* 이러한 점을 감안할 때, 본건의 입찰가는 최소 140,000,000원 이상으로 산정되어야 합니다.

* 인수 보증금 140,000,000원을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건의 순수한 부동산 가치에 대한 입찰가를 산출해야 합니다.

* 매수인은 입찰가와 인수 보증금의 합계 금액이 해당 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 시세, 본건의 실제 가치 평가, 임차인과의 협상 가능성, 배당 예상액 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 교육 시설과 근린 상업 시설이 주를 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.