나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73170 [1] 경기도 포천시 어룡동 312-7 뉴캐슬 107동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡2교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 3층 302호로서 외 벽 - 시멘트싸이딩 및 파벽돌마감 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 욕실2, 주방겸 식당 등)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

주택으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측의 단지내 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경73170 (1)

1.2. 소재지

경기도 포천시 어룡동 312-7 뉴캐슬 107동 3층 302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

96,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 56.88㎡ (약 17.21평)

토지지분: 56.875㎡ (약 17.21평)

건물면적: 50.93㎡ (약 15.40평)

건물지분: 50.93㎡ (약 15.40평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡2교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

북서측의 단지 내 도로를 통해 출입하고 있으며, 도로 상태는 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권이전, 소유권이전신탁등기말소, 주택임차권, 소유권이전, 강제경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 이 중 말소기준권리는 의정부지방법원 강제경매개시결정(2025타경73170)입니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 김정현 (이름 마스킹: 김 )

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2022년 3월 7일

- 대항력: 있음

- 집합건물 등기부 요약상 본 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 말소기준권리

의정부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경73170, 채권자: 김정현) 입니다.

3.4. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(김정현, 보증금 120,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

3.5. 주의사항

- 대항력 있는 임차인 김정현 씨의 보증금 120,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 총 매수 비용 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

- 집합건물 등기부 요약 상 임차권이 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점은 혼동의 여지가 있습니다. 법원이나 현장 조사를 통해 임차 보증금의 실제 처리 방안을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사한 다세대주택(전용면적 약 73-74㎡)이 2026년 5월~6월에 걸쳐 360,000,000원 ~ 373,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 480만원 ~ 500만원 수준의 시세로 파악됩니다.

4.2. 시세 분석

본 물건은 건물면적 50.93㎡(약 15.40평)으로, 비교 대상 물건(약 73-74㎡)보다 면적이 작습니다. 동일한 면적당 시세(약 500만원/㎡)를 적용할 경우, 본 물건의 현 시세는 약 254,650,000원 (50.93㎡ * 5,000,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 현재 감정가 96,000,000원은 최근 시세보다 현저히 낮아, 시세 반영이 부족할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층 302호이며, 현재 다세대주택(방3, 거실, 욕실2, 주방겸 식당 등)으로 이용 중입니다. 외벽은 시멘트싸이딩 및 파벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 되어 있습니다.

5.2. 설비내역

주택으로서 기본적인 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

제공된 정보에 따르면, 주위는 주거지역으로 주택이 밀집해 있으며, 소규모 공장 및 농경지도 혼재되어 있습니다. 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 가능하며, 일반적인 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한구역), 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 지정은 주거 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석에 따르면, 본건 물건 자체나 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, '소규모 공장, 농경지 등이 혼재'한다는 정보로 미루어 일부 산업 활동으로 인한 소음이나 냄새가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 특이사항

- 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 최근 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 120,000,000원이 인수될 가능성이 높아 총 매수 비용 산정에 신중을 기해야 합니다. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인(김정현)으로 추정되는 점은 복합적인 권리 관계를 시사하며, 인수되는 보증금 관련하여 법원의 명확한 배당 및 처리 방안 확인이 필수적입니다. 주변 시세를 고려할 때, 인수되는 보증금을 감안하더라도 잠재적인 투자 가치는 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 낮은 감정가: 현재 시장 가격과 감정가 간의 큰 괴리가 존재합니다.

* 발달된 주거지: 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 가축사육제한구역 지정: 쾌적한 주거 환경 유지에 긍정적입니다.

* 차량 접근성 및 버스 정류장 인접: 기본적인 교통 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 산정합니다.

이는 최근 인근 다세대주택의 매매 시세를 바탕으로 본건의 전용면적(50.93㎡)에 적용하여 산출한 추정 시장가(약 254,650,000원)를 고려한 금액입니다.

주어진 조건에 따라 '인수 보증금'은 예상 입찰가 산정 시 제외하였으나, 낙찰자는 임차인의 보증금 120,000,000원을 추가적으로 부담하게 되므로, 총 매수 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 것입니다. 따라서 본건의 최종 매수 결정 시에는 총 지출 비용과 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.