나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13166 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 4층 412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층건물내 4층 412호로 외벽:석재붙임 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로와 남서측으로 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13166 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 4층 412호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.14㎡ (약 1.55평)

건물면적: 22.15㎡ (약 6.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOO (한OOOOOOO)

1.2. 건물 정보

건물명: 장안 NEW CITY

사용승인일: 2012년 1월 18일

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 14층 건물 중 4층 412호 (전유면적 22.15㎡)

건물 내 총 호수: 51호 (건축물대장상 표기)

총 세대수: 149세대 (집합건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남동측으로 광대로와 남서측으로 세로가 각각 접하고 있어 차량 이용이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 시점(2026년 7월 17일) 기준으로 허가 기간이 만료 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 11월 16일 접수된 최한나 씨의 근저당권(을3, 19,000,000원)입니다. 이 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

말소될 권리: 근저당권(을3), 강제경매개시결정(갑5, 한국주택금융공사, 114,636,500원)

인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 등기(이은화, 108,000,000원). 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 송선기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.07.07, 대항력 없음. (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

* 이은화 (한국주택금융공사): 보증금 108,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019.04.26, 확정일자 2019.04.10, 배당신고일자 2024.09.12, 대항력 있음. (본건의 인수되는 임차보증금)

3.3. 권리분석 의견

본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이은화 씨의 보증금 108,000,000원 인수 여부입니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다. 현재 감정평가액과 임차인의 보증금이 동일한 금액인 점, 그리고 선순위 채권 총액을 고려할 때, 배당으로 전액 변제받지 못할 가능성이 높으므로 이에 대한 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 오피스텔 매매 정보에 따르면, 동일 건물(장안 NEW CITY) 내 유사 면적(22.15㎡)의 경우 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2023년 12월 28일: 90,000,000원 (3층)

* 2024년 5월 20일: 100,000,000원 (5층)

최근 1년 이내 시세가 9천만 원에서 1억 원으로 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

4.2. 상권 특성

장안동사거리 인근에 위치하여 업무 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

본 건물은 기본적인 급배수, 위생 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트 평지붕이며, 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

다만, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 임차인 이은화 씨의 보증금 108,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 경매 절차를 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 인수해야 하는 금액이 발생하며, 이는 총 매입 비용을 증가시킵니다.

6.2. 건축물대장상 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 본건의 용도는 '오피스텔'로 기재되어 있습니다. 이는 향후 행정적인 문제나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 확인이 필요합니다. (단, 집합건축물로서 오피스텔로 사용 승인된 것으로 보입니다.)

6.3. 토지거래허가구역 지정

외국인 대상 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 경매 시점(2026.7.17.) 이후 만료될 예정이지만, 해당 기간 내 외국인 매수 시 허가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 동대문구 장안동에 위치한 소형 오피스텔로, 최근 시세 상승세를 보이며 투자 가치가 일부 상승한 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 108,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 감정가와 인수 보증금이 동일하다는 점은, 경매를 통해 해당 보증금이 전액 변제받기 어려울 수 있음을 시사합니다. 따라서, 인수되는 보증금 액수를 고려한 총 예상 매입 비용을 면밀히 산정해야 하며, 이를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있을지 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 1년간 유사 면적 오피스텔 매매가 상승 추세 (9천만 원 → 1억 원)

* 장안동사거리 인근 상업 및 업무 지구 위치

* 인수되는 임차보증금(108,000,000원)을 고려한 저가 매수 가능성 (단, 총 매입 비용 증가 감안 필요)

9. 예상 입찰가

현 시세(최근 매매가 약 100,000,000원)와 인수 보증금(108,000,000원)을 고려할 때, 본건의 매수는 매우 신중해야 합니다. 매수인이 총 부담하게 될 금액은 입찰가와 인수하는 보증금(배당으로 변제되지 않는 부분)의 합계가 됩니다.

만약 경매 절차를 통해 임차인 이은화 씨의 보증금 108,000,000원이 전액 변제되지 않고, 매수인이 전부 인수해야 한다면, 매수인의 총 매입 비용은 '입찰가 + 108,000,000원'이 됩니다. 현재 시세가 100,000,000원임을 감안할 때, 이 경우 매수는 수익성이 없을 가능성이 높습니다.

따라서, 낙찰 후에도 추가적으로 인수해야 하는 보증금이 최소화될 수 있는 낮은 입찰가를 고려해야 합니다. 하지만, 보증금 전액 인수 시 총 매입 비용이 시세를 초과하게 되므로, 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

보수적인 관점에서, 잠재적 인수 보증금(108,000,000원)을 고려하여 총 부담액이 시장 가치를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이를 위해서는 입찰가를 현저히 낮추어야 합니다.

* 시장가치 기반 목표 총매입가: 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 최소 입찰가 계산 (총매입가 = 입찰가 + 인수보증금): 90,000,000원 - 108,000,000원 = -18,000,000원 (현실적으로 불가능)

이러한 분석에 따라, 본건에 대한 합리적인 입찰가 산정은 매우 어렵습니다. 만약 투자를 진행하신다면, 인수 보증금에 대한 면밀한 권리 분석 및 예상 배당표 확인이 필수적입니다.

현 시세와 인수 위험을 감안한 매우 보수적인 예상 입찰가 범위 는 다음과 같습니다.

70,000,000원 ~ 80,000,000원

이 범위 내의 입찰가는, 인수 보증금 108,000,000원을 전부 인수한다고 가정했을 때 총 매입 비용이 178,000,000원에서 188,000,000원에 달하게 되어, 현재 시세 대비 높은 수준이 될 수 있음을 유의해야 합니다. 이는 해당 물건의 투자 가치가 매우 낮거나, 인수 보증금 관련 권리 분석이 잘못되었을 가능성을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.