나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13240 [1] 서울특별시 강북구 번동 OOOOOO OO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수송초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 스라부 2층 건 내 제1층(1세대)으로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 외부관찰, 탐문, 평가사례 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13240 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 강북구 번동 435-50 1층

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 30.63㎡ (약 9.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.27㎡ (약 13.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특수물건정보: 대항력있는임차인

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수송초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 토지 및 도로

토지의 형상 및 이용상태: 본건은 대체로 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2025.01.17. 현대카드 가압류)

* 소유권이전: 강정순 (2007-04-06)

* 소유권이전: 손지훈 (2008-03-10, 매매 금105,000,000원)

* 가압류: 현대카드 (2025-01-17, 금7,898,557원)

* 가압류: 웰컴저축은행 (2025-02-24, 금18,868,454원) - 말소

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2025-03-19, 금42,866,183원) - 말소

* 가압류: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-04-24, 금19,398,834원) - 말소

* 강제경매: 현대카드 (2025-09-08, 8,790,288원) - 말소 (본 경매 사건)

등기부채권 총액: 89,032,028원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 한국토지주택공사(김창수)

보증금: 110,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2022-12-08

확정일자: 2022-11-14

배당신고일자: 2025-11-28

대항력: 있음

비고:

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 주의사항

물건명세서상 "대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이는 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었음에도 불구하고, 배당 종결 후 보증금 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하므로, 입찰 전 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 번동 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래: 148-9번지, 39.69㎡, 188,000,000원 (약 473.6만원/㎡)

* 2026년 6월 거래: 148-461번지, 30.36㎡, 139,000,000원 (약 457.8만원/㎡)

* 2026년 6월 거래: 469-113번지, 56㎡, 390,000,000원 (약 696.4만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건의 감정가는 142,000,000원이며, 전용면적 45.27㎡ 기준 약 313.7만원/㎡입니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세(약 457.8만~473.6만원/㎡) 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 이는 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 수송초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 일반적인 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 조사 (참고)

주변 지역은 대체로 주거 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 지역의 특성을 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 물건명세서 상의 인수 가능성 고지로 인해 잔여 보증금 인수 리스크가 존재하며, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 현장 확인 불가

본건 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외부 관찰, 탐문, 평가사례 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 건축물 노후도

본건 건물은 1991년 사용 승인된 건물로, 약 35년이 경과한 노후 건물에 해당합니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가 또는 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

일부 제한사항(과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하므로, 매수인의 자격 및 향후 토지 이용 계획에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 번동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 건물 노후도가 있다는 점은 리스크 요인입니다. 그러나 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 임차인 관련 리스크를 철저히 파악하고, 현장 확인의 한계를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인근 지역 다세대주택의 최근 시세 상승세를 고려할 때, 감정가 대비 높은 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 서울 강북구라는 입지적 이점을 활용한 향후 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 주택 시장의 동향과 본건의 특징을 잘 파악하여 접근한다면, 안정적인 투자 수익을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 정보 및 분석을 종합하여 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가(142,000,000원) 대비 약 109% 수준이며, 주변 시세(약 210,000,000원 추정) 대비 약 74% 수준입니다.

이 가격은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 권리분석상 전제 하에 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 임차인 관련 사항에 대한 최종 확인 결과와 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.