나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13133 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 388-33 쌍문한양아파트 2동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "한일병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 "쌍문역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하:1층, 지상:13층 건물 내 제2동 제6층 제603호로서, (사용승인일: 1986.12.2) 외벽: 세멘 몰탈위 페인트 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 인접 필지 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 개설된 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도봉구 쌍문동 388-33: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제2종일반주거지역(변경입안), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소공원(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 주차장(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 도봉구 쌍문동 395-4: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 도봉구 쌍문동 103-147: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13133 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 388-33 쌍문한양아파트 2동 6층603호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지상 13층 건물 중 제2동 제6층 제603호

* 사용승인일: 1986년 12월 2일

* 감정가: 173,000,000원

* 토지 면적: 54.35㎡ (약 16.44평)

* 토지 지분: 12.07657㎡ (약 3.65평)

* 건물 면적 (전용면적): 79.20㎡ (약 23.96평)

* 건물 지분: 17.59824㎡ (약 5.32평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 도봉구 쌍문동 "한일병원" 동측 인근이며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 "쌍문역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 도로: 단지 내 개설된 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하, 변경 입안), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설, 각급 학교, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 매각 구분: 본건은 토지 및 건물 지분으로만 매각되는 물건입니다.

* 말소 기준 권리: 2011년 3월 28일 서울특별시 도봉구의 압류 등기(갑4)가 말소 기준 권리입니다.

* 권리 인수 여부: 매각으로 인해 모든 등기상 권리는 소멸될 예정이므로, 인수하는 권리는 없습니다.

* 채권 총액: 제공된 정보상 등기부채권 총액은 0원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건 소재지는 아파트, 다세대주택, 단독주택이 밀집된 지역으로, 풍부한 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 단지 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 요충지: 지하철 4호선 쌍문역이 인접해 있어 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 병원(한일병원 인근), 학교 등 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 쌍문한양아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설, 화재탐지 설비, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분으로만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 명도 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 법적으로 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 시 경쟁자 파악 및 전략 수립이 필요합니다.

* 재건축 사업 진행: 쌍문한양1차 아파트는 재건축정비사업이 진행 중이며, 조합설립인가(2025.12.30.)가 완료되었습니다. 본건 소유자는 조합원이 아닌 것으로 조사되었으므로, 향후 재건축 사업 진행 과정에서의 권리 관계, 추가 부담금 등 상세 내용은 반드시 재건축정비사업조합 또는 관할 행정청을 통해 직접 확인해야 합니다. 이는 본건의 가치 및 취득 후 권리 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 가능성 및 예상 비용 산정 시 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 아파트 지분 경매 물건으로, 지하철 4호선 쌍문역을 이용하기 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변은 아파트, 주택, 상가, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점이며, 이로 인해 공유자 우선매수 가능성이 존재합니다. 또한, 쌍문한양1차 아파트의 재건축정비사업이 진행 중이라는 점은 향후 가치 상승의 잠재력이 있지만, 소유자가 조합원이 아닌 것으로 조사됨에 따라 사업 진행 관련 불확실성이 매우 높습니다. 따라서 재건축 사업 진행 상황 및 본건 소유자의 조합원 자격 여부에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

마지막으로, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 권리 관계 확정에 있어 주의가 필요합니다. 이러한 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 일반적인 전체 아파트 매매보다 낮은 가격에 접근할 수 있는 기회입니다.

* 재건축 사업의 잠재적 가치: 향후 재건축 사업이 성공적으로 완료될 경우 상당한 가치 상승이 기대됩니다. (단, 사업 불확실성 존재)

* 안정적인 주거 지역: 쌍문역 인근의 주거 지역으로서, 꾸준한 수요가 예상되는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 6월, 79.2㎡ (전용면적) 아파트가 74,400만원 (7.44억원)에서 74,000만원 (7.40억원)에 거래되었습니다.

* 66.33㎡ (전용면적) 아파트의 경우 66,900만원 (6.69억원)에 거래되었습니다.

* 본건은 79.20㎡ (전용면적)의 약 22.2% 지분에 해당하며, 이를 단순 환산 시 전체 시세(7.44억원 기준)에 따른 지분 가치는 약 1.65억원으로 추정됩니다. 감정가 1.73억원은 이러한 지분 가치와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

* 다만, 지분 매각, 공유자 우선매수, 재건축 사업의 높은 불확실성, 임대 관계 미상 등의 복합적인 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가: 감정가 173,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 주의사항: 입찰 전에 반드시 재건축 사업 진행 현황, 조합원 자격 여부, 임차인 유무 및 대항력 여부 등 관련 사항을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.