나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13088 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설씨동 1층 씨102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철1호선"외대앞역" 남측 인근에 위치하며, 주 위는 주상용건물, 용도복합건물, 주거용건물, 상업용건물, 업무용건물, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 북측 인근에 지하철1호선"외대앞역"이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 씨102호로서, 외벽 : 외장석재 및 외장유리 등 마감. 내벽 : 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 근린생활시설(채선당 밀키트 24)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 소방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주용도가 공동주택, 업무시설(오 피스텔) 및 근린생활시설인 단지(이문휘경지엘에스테이트)의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 휘경로, 외대역동로 등의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

휘경동 377 제2종일반주거지역(7층이하), 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사 육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 재정비촉진지구(이 문?휘경), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13088 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

1.2. 소재지

서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설 씨동 1층 씨102호

(새 주소: 서울특별시 동대문구 외대역동로 63-12)

1.3. 토지 정보

토지면적: 11.25㎡ (약 3.40평)

토지 지분: 11.2461㎡ (약 3.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 27.62㎡ (약 8.35평)

건물 지분: 27.6208㎡ (약 8.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.6. 감정가

1,090,000,000원

1.7. 특이사항 및 특수물건정보

재정비촉진지구, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건이 위치한 지역은 주상용, 용도복합, 주거용, 상업용, 업무용 건물과 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 이문휘경지웰에스테이트 단지는 공동주택(아파트, 도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 복합 구성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 북측 인근에 지하철 1호선 '외대앞역'이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 휘경로, 외대역동로 등 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (국민은행, 2022-01-14 접수)

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부에는 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 5건의 가압류, 그리고 본건 임의경매 등기 등이 순차적으로 기재되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 876,902,893원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본건은 근린생활시설(상가)로, 현재 '채선당 밀키트 24'로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

단지 내 상가로서, 이문휘경지웰에스테이트 단지 내 고정 수요를 확보하고 있으며, 주변의 주거 및 상업 시설, 대학가(한국외국어대학교, 경희대학교, 서울시립대학교 등) 밀집 지역의 배후 수요와 유동 인구를 바탕으로 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설, 상업용 및 업무용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 롯데백화점 및 이마트 등 쇼핑 시설도 접근 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

인근에 한국외국어대학교, 경희대학교, 서울시립대학교 등 다수의 대학교가 위치하여 교육 환경 및 잠재적 임대 수요가 풍부합니다.

5.3. 의료시설

경희 의료원, 삼육 의료원(의생병원) 등이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위 시 관련 법규 및 계획을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치가 제한됩니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임차인의 정확한 임대차 관계, 보증금 및 월세 등 세부 사항이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 복합 용도 단지 내 상가

해당 단지는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 구성되어 있습니다. 상가 이용객과 주거 시설 입주민 간의 동선, 주차 공간 이용 등에 대한 잠재적인 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에서 심각한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서울시의 (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역에 해당하나, 이는 해당 지역 내 폐기물 매립시설 설치를 제한하는 규제사항으로, 혐오시설이 존재함을 의미하지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 외대앞역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 편의성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 이문휘경지웰에스테이트 단지 내 상가로서 고정 수요를 확보할 수 있으며, 대학가 인근이라는 점도 긍정적입니다. 재정비촉진지구 지정 등 지역 개발 호재를 바탕으로 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상, 복합 용도 단지의 특성, 그리고 재정비촉진지구 관련 규제 사항 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초역세권 입지

지하철 1호선 외대앞역에서 도보 1분 거리의 초역세권에 위치하여 최상의 접근성을 제공합니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

인근에 다수의 대학교(한국외대, 경희대, 시립대 등)와 대규모 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요와 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

8.3. 신축 복합 단지 내 상가

비교적 신축인 '이문휘경 지웰 에스테이트' 단지 내 상가로, 단지 입주민을 기본적인 고정 고객으로 확보할 수 있습니다.

8.4. 지역 개발 잠재력

재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 지역의 발전 가능성과 상가 가치 상승 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,090,000,000원을 기준으로 하되, 인수할 보증금이 없는 점(0원)과 해당 물건의 면적(건물 27.62㎡)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적인 경매 물건의 낙찰가율, 유사 물건의 시세, 향후 예상 임대 수익률, 단지 내 상권의 활성화 정도, 그리고 재정비촉진지구 관련 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본건의 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 상세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.