나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2859 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 527-111 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.09.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "봉화중학교" 서측 인근에 위치함. 주위느 단독주택,다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 면목동 소재 한양수자인아파트 단지 서측 인근에 소재함. 본건 주위는 단독주택,다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반주위화경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스가 있고, 근거리에 사가정역 등이 있는 등 제반교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 자루형의 평지로서, 주거용 건부지 및 일부 현황 도로임.

형태 및 이용상태

미세한 완경사지의 부정형 토지2필지 일단지이며, 다가구 단독주택 건부지로 이용함.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 3미터 내외의 세로와 접함.

인접 도로상태

본건 일부인 현황 도로를 통해 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)

토지이용계획 및 제한상태

<중랑구 면목동 527-111소재> 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-01-12)(제한기간: (연장) 2024. 1. 26.~ 2025. 1. 25.)<건축법>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2025-01-09)(정비계획 수립중인 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(기간: 고시일로부터 3년) )<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-01)(지정기간: 2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <중랑구 면목동 526-1소재> 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-01-12)(제한기간: (연장) 2024. 1. 26.~ 2025. 1. 25.)<건축법>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역(2025-01-09)(정비계획 수립중인 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(기간: 고시일로부터 3년) )<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-01)(지정기간: 2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 토지 402-135는 115.7㎡중 약 20㎡ 정도가 현황 도로로 이용되고 있어, 이를 구분하여 도로평가 예에 따라 감액(3분의1수준)평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 평가건 주택 1동으로서 외벽:연와조마감. 내벽:벽지마감. 창호:알미샷시 및 하이샷시창임.

건물의 구조

연와조 세멘기와즙 지상 1층건으로서 외벽:젹벽돌붙임 마감 등. 내벽:벽지도배 및 일부타일 마감 등. 바닥:장팡지 및 일부타일깔기 마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

1993.06.12일자로 사용승인되고, 다가구용 단독주택으로서 1층:1가구 방3,주방겸식당,거실,욕실겸화장실,현관 등으로 이용중임. 지층:2가구 각각 방2개,거실,주방,욕실겸화장실,현관 등으로 이용중임.

이용상태

1973.10.31일자로 사용승인되고,(경과년수 52년경과) 주택 1가구로서 방2,거실겸주방,욕실겸화장실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생시설,도시가스설비 갖추었음.

설비내역

급배수 및 위생설비,난방설비등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 옥탑1층 부분은 계단실 및 창고방으로 이용함. 제시 및 등기사항전부증명서상에는 지층이 2층으로 기재되어 있음.(현황은 지층임)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 현장조사시 폐문부재중으로 외부 관찰하여 내부구조도를 작성하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2859 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 527-111

용도: 단독주택 (다가구용 단독주택)

감정가: 475,443,500원

토지면적: 137.00㎡ (약 41.44평)

토지 지분: 68.5㎡ (50%)

건물면적: 155.10㎡ (약 46.92평)

건물 지분: 77.55㎡ (50%)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (50% 지분)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 대항력있는임차인, 공유자우선매수신고, 지분매각, 일괄매각

주의사항:

* 일괄매각

* 지분매각-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 있음 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

* 건축물대장상 지층이 등기부상 2층으로 기재되어 있고(현황은 지층임), 옥탑1층은 계단실 및 창고방으로 이용중임.

* 면목9구역 공공재개발 사업 진행 중 (사업시행자 LH 지정고시).

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, 서울의 동북권에 위치함.

* 주위 환경: 봉화중학교 및 한양수자인아파트 단지 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주택 밀집 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 7호선 사가정역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통임.

* 도로 상태: 물건지 동측으로 폭 3미터 내외의 세로와 접하며, 일부 현황 도로를 통해 남동측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접함.

* 토지 형태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 자루형 평지로서 주거용 건부지 및 일부 현황 도로로 이용되고 있음.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 17일 국민은행 근저당 (175,130,000원)

* 소멸예정 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수주의 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있음.

* 임차인 현황:

* 선우영권

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-09-18

- 대항력: 있음

* 한국토지주택공사 (입주자: 선우영권)

- 보증금: 68,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-09-18

- 확정일자: 2020-08-19

- 배당신고일자: 2025-11-27

- 대항력: 있음

* 인수되는 보증금 (합계): 0원 (단, 상기 임차인의 보증금 68,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음)

* 주요 권리분석 사항:

- 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 전액 변제 여부를 반드시 확인해야 함.

- 본건은 지분 매각이므로, 공유자의 우선매수 신고 가능성을 염두에 두어야 함.

4. 상권분석

상권분석

* 본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동의 주거 밀집 지역에 위치함.

* 주변에 봉화중학교, 한양수자인아파트 등 주거 시설이 다수 존재하여 배후 수요가 안정적임.

* 단독주택, 다가구, 다세대 주택 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 상권 특성을 가짐.

* 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리하며, 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준임.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 서울 지하철 7호선 사가정역이 인근에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋음.

* 교육: 봉화중학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 편의시설: 주거지로서 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대형 쇼핑몰이나 대학병원 등은 원거리에 위치할 수 있음.

* 주변 환경: 주택가가 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(입주자: 선우영권)가 68,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있음.

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 50%의 지분만 매각되므로, 향후 공유자와의 협상 또는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음. 공유자 우선매수 신고가 있을 경우, 입찰 금액에 영향을 미칠 수 있음.

* 현황 도로 이용 토지: 토지 일부(약 20㎡)가 현황 도로로 이용되어 감액 평가되었으며, 이는 토지 이용 계획 수립 시 제약 요인이 될 수 있음.

* 재개발 사업 진행: 면목9구역 공공재개발 사업이 진행 중이며, 사업의 구체적인 진행 상황, 분담금, 예상 청산금 등에 따라 부동산 가치가 크게 변동될 수 있음. 사업이 불투명하거나 지연될 경우 투자 가치가 하락할 수 있음.

* 건축 제한: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 건축허가·착공제한지역(2025.1.25.까지), 정비예정구역(건축 행위 제한) 등으로 지정되어 있어 신축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있음.

* 군사 시설 보호 구역: 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 해당하여 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대 관계나 권리 관계가 존재할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요함.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 단독주택(다가구용)의 50% 지분 경매 물건입니다. 재개발 사업 구역으로 지정되어 향후 가치 상승이 기대되는 지역이나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 인수 가능성, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 68,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 재개발 사업의 진행 상황과 예상 분담금 등을 면밀히 파악한 후 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 면목9구역 공공재개발 사업 추진: 사업이 성공적으로 완료될 경우, 향후 신축 아파트 등으로의 전환을 통해 상당한 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 주거지로서의 입지: 중랑구 내에서 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 지역에 위치함.

* 지분 활용 전략: 공유자와의 협의 또는 우선매수 신고를 통해 지분 취득 후 향후 재개발 과정에서의 권리 행사를 도모할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 50% 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인(보증금 68,000,000원)이 존재하여 배당 여부에 따라 인수 위험이 있습니다. 또한, 면목9구역 공공재개발 사업이라는 큰 호재가 있으나, 사업 진행 불확실성, 공유자 우선매수 신고 등의 리스크를 고려해야 합니다.

제시된 감정가 475,443,500원을 기준으로, 보수적인 할인율과 임차인 인수 가능성을 고려한 50% 지분 낙찰가 범위를 아래와 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위 (50% 지분 기준): 180,000,000원 ~ 230,000,000원

* 산정 근거:

- 감정가: 475,443,500원

- 잠재적 인수 보증금: 68,000,000원 (배당 미변제 시)

- 재개발 호재 및 지분 매각, 임차인 인수 위험, 공유자 우선매수 등의 요인을 복합적으로 고려하여 50% 지분 기준, 감정가 및 시세 대비 보수적으로 산정함.

- 실제 입찰가는 입찰 참여자들의 성향, 공유자 우선매수 신고 여부, 재개발 사업 진행 단계 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.