나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13052 [1] 서울특별시 성북구 성북동1가 106-37 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 성북동1가 소재 '한성대입구역(4호선)' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 한성대입구역(4호선) 이 위치하는 바, 대중교통 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

통칭 '정우빌' 제3층 제302호(다세대주택)로 이용중임. (후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사지의 자루형에 유사한 토지로서, 다세대주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2023-07-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리 구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>일부도로지정(자세한사항별도확인:건축과)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13052 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 성북동1가 106-37 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

토지면적: 25.10㎡ (약 7.6평)

토지지분: 25.1㎡ (약 7.6평)

건물면적: 29.24㎡ (약 8.8평)

건물지분: 29.24㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물

이용상태: 통칭 '정우빌' 제3층 제302호(다세대주택)로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등

토지 이용상태: 인접 필지 대비 완경사지의 자루형에 유사한 토지로서, 다세대주택용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 성북동1가 소재 '한성대입구역(4호선)' 북서측 인근에 위치함.

부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 한성대입구역이 위치하여 대중교통 접근성은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (성북세무서장, 2024-01-19)

경매개시결정: 강제경매 (채권자: 김치건, 2025-08-20, 권리금액: 210,904,792원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 2022-04-21

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 이

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-22

확정일자: 2022-04-21

배당신고일자: 2025-10-31

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 발생 가능성 있음)

등기부상 채권 총액: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 성북구 성북동1가 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

건물은 2017년 10월 11일 사용승인된 '정우빌'로, 비교적 신축에 속함.

최근 주변 매매 정보 분석:

* '성북동스위트빌'(106-48번지, 2003년식, 59.84㎡): 2026년 5월 18일 310,000,000원에 거래됨.

* '세승빌라'(106-35번지, 1991년식, 70.08㎡): 2026년 5월 30일 427,000,000원에 거래됨.

* '정우빌'(106-37번지, 2017년식, 29.86㎡, 1층): 2026년 5월 4일 285,000,000원에 거래됨.

본건(정우빌 302호)은 최근 동일 건물 내 유사 면적(29.24㎡)의 1층 매물이 285,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 주변 시세는 양호한 편으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 4호선 한성대입구역 및 다수 노선 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

주거환경: 성북동 지역은 전통적인 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

교육시설: 본건 소재지는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당하여 관련 규제를 받음.

혐오시설: 현재까지 확인된 정보상 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인의 보증금 70,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 배당 신고일자(2025-10-31)와 경매 진행 상황에 따라 인수 금액이 달라질 수 있음.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성북구 성북동1가에 위치한 다세대주택으로, 한성대입구역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

건물은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 도시가스 개별난방 및 승강기 등 생활 편의시설도 갖추고 있음.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 가능성을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 수준의 부동산으로 판단되나, 잠재적 위험 요인에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 한성대입구역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 신축급 건물: 2017년 준공 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적음.

* 성북동의 주거 선호도: 서울 도심 접근성과 생활 환경이 우수하여 주거 선호도가 높은 지역임.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 및 최근 거래 사례를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 존재.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

동일 건물(정우빌) 유사 면적(29.86㎡) 1층 매매 사례: 285,000,000원 (2026년 5월 4일)

본건 건물면적: 29.24㎡ (약 8.8평)

최근 동일 건물 내 유사 면적의 매매 사례가 285,000,000원에 있었으며, 본건의 감정가는 274,000,000원으로 감정가가 시세 대비 약간 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 본건에는 보증금 70,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 해당 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성을 고려해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 시세 분석 시, 동일 건물 매매가 285,000,000원을 참고할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 접근하되, 시세 상승 가능성을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

(상기 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 부분을 낙찰자가 인수한다고 가정하고, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 임차인 배당 현황 및 명도 조건 등을 면밀히 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.