나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13293 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-5 힐링프로빌 2층 204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "효문중학교" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전 반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형 생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 460-5, 460-39, 460-40 공히 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9. (지목도로한정) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13293 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-5 힐링프로빌 2층 204호

건물명: 힐링프로빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 26.71㎡ (약 8.08평)

건물면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 도봉구 쌍문동 "효문중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.) 등입니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

2021년식, 전용면적 28.76㎡(약 8.7평)인 '보하티빌17차'는 2026년 5월 25,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 292만원, 제곱미터당 약 883만원 수준입니다.

2014년식, 전용면적 38.04㎡(약 11.5평)인 '(669-3)'은 2026년 5월 20,000만원에 거래되었으나, 이는 평당 약 174만원, 제곱미터당 약 526만원으로 다른 사례 대비 상대적으로 낮은 시세로 보입니다.

2020년식, 전용면적 59㎡(약 17.8평)인 '삼성시티'는 2026년 5월 41,500만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 233만원, 제곱미터당 약 703만원 수준입니다.

본건은 2018년식, 전용면적 34.75㎡(약 10.5평)로, 가장 유사한 거래 사례인 '보하티빌17차'(28.76㎡, 2021년식)와 비교 시, 면적은 다소 크나 연식이 조금 더 오래되었고 층수(2층)가 낮다는 점을 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 주변 시세를 종합적으로 고려할 때 본건의 감정가 216,000,000원(제곱미터당 약 621만원)은 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

주변 혐오시설: 도봉구 쌍문동 460-5번지 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 직접적인 언급이나 관련 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 주거 밀집 지역 및 학교 인근으로, 일반적으로 혐오시설이 위치할 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

1.3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정도영)

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-04

확정일자: 2022-10-26

배당신고일자: 2024-11-12

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 대상 임차권 등기.

주택임차권(정도영)은 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 또한, 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하여, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

말소기준권리: 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김종민 외 1명 (2018-04-05)

* 소유권이전: 사형택 (2018-10-05, 매매)

* 주택임차권: 정도영 (2024-11-12 접수, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-09-08, 말소기준권리)

* 압류: 서초세무서장 (2024-02-15, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-15, 말소)

등기부채권 총액: 1,471,000,000원

인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 별도로 명시된 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리(을1, 갑5, 갑6, 갑7)는 말소 대상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 쌍문동 지역은 다세대주택, 단독주택과 함께 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 이는 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 환경을 제공하며, 상권의 안정성을 기대할 수 있습니다. 특히, "효문중학교"가 인근에 위치하여 학군 관련 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호로, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

이용 상태: 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경: "효문중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 있으며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG와 관련된 특정 조건이 경매 절차 또는 인수 조건에 영향을 줄 수 있음을 시사합니다.

임차인 관련: 임차인 정도영의 경우, 대항력이 없으며 보증금 192,000,000원이 있으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 거주 중일 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

권리관계의 복잡성: 채권 총액이 14억 7천만원에 달하는 등 다수의 권리(가압류, 압류, 강제경매)가 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 도시형생활주택으로, 효문중학교 인근에 자리하고 있어 주거지로서의 입지가 양호합니다. 건물은 2018년에 준공되었으며, 전용면적 약 10.5평으로 실거주 또는 소액 투자용으로 적합한 규모입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없는 것이 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 명도 완료 시 권리관계가 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 도심 접근성이 양호한 서울 도봉구에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설이 인근에 있습니다.

권리관계 명확: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서로 인해 매수인이 인수할 임대차 보증금이 없으며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 명도 후 깔끔한 등기부 취득이 가능합니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

도시형생활주택: 1~2인 가구 증가 추세에 맞춰 수요가 꾸준한 도시형생활주택입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원으로, 권리분석상 추가적인 부담이 없습니다. 감정가 216,000,000원을 기준으로 하되, 유사 면적의 최근 거래 사례(25,400만원) 및 본건의 입지, 건물 상태, 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제안합니다. 본 물건의 시세가 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있으므로, 250,000,000원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.