나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13252 [1] 서울특별시 강북구 미아동 44-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철 4호선 “미아사거리역” 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주거용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 "미아사거리역”이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 정비구역기타( 건축허가제한구역)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구(2015-06-11)(미아중심재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면, 건물 감정평가요항표 제6항 '임대관계 및 기타'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1988년 7월 27일 사용승인된 연와조 평스라부지붕 지하 1층, 지상2층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 설비, 위생 및 급·배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(가) 일부에 제시외건물㉠ (옥탑1층, 면적 약 20㎡)이 소재하나, 구조, 규모, 이용 등으로 보아 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. (후첨 "사진용지" 참고)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13252 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 44-23

용도: 단독주택

감정가: 1,613,013,950원

토지면적: 122.00㎡ (약 36.89평)

건물면적: 197.94㎡ (약 59.88평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼인피에프브이주식회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철 4호선 “미아사거리역” 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주거용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 “미아사거리역”이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역(도시환경정비구역), 정비구역기타(건축허가제한구역), 재정비촉진지구(미아중심재정비촉진지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김명수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1995-09-27, 대항력 있음.

* 이정재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-18, 대항력 있음.

* 정태진: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2009-07-15, 확정일자 2009-07-15, 배당신고일자 2025-10-21, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2023-10-11 접수된 삼인피에프브이 가압류 (금 240,000,000원)

* 본건 경매 개시: 2025-09-16 접수된 삼인피에프브이주식회사 강제경매 (금 192,000,000원)

* 전체 등기부채권 총액: 240,000,000원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보는 신축 빌라(2021년식) 및 구축 빌라(2002년, 2009년식)를 포함하고 있으며, 실사용면적 기준 3.3㎡당 약 514만원 ~ 584만원 수준의 거래가 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월 거래된 57.58㎡ 다세대 주택은 318,000,000원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 552만원).

* 2026년 7월 거래된 58.37㎡ 다세대 주택은 300,000,000원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 514만원).

* 2026년 7월 거래된 48.45㎡ 다세대 주택은 283,000,000원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 584만원).

* 본건과의 비교: 본건은 단독주택이며, 토지면적이 122㎡, 건물 연면적이 197.94㎡로, 주거용 건물로 이용 중입니다. 제공된 주변 시세는 다세대 주택의 거래 사례이므로, 본건 단독주택의 개별 가치와는 차이가 있을 수 있습니다. 감정가 16억 1천여만원은 주변 다세대 주택 시세와 비교 시 토지 가치 및 향후 재개발 사업성을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 정보: 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 미아사거리역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거용 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변 지역은 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태를 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 사업 진행: 본건 부동산은 강북3재정비촉진구역 도시정비형 재개발 사업 대상지로, 관리처분계획인가 및 고시가 완료되었습니다. 사업시행자는 교보자산신탁 주식회사이며, 조합은 구성되지 않은 상태입니다.

* 소유권 상실 가능성: 본건 부동산의 현재 소유자는 현금청산 대상자로, 현금청산 협의 예정 금액이 1,516,866,667원으로 제시되었습니다. 현금청산 결과에 따라 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 중요한 리스크가 존재합니다.

* 임차인: 대항력 있는 임차인(김명수, 이정재)이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 법률적 검토가 필요합니다.

* 개발행위허가제한구역 등: 개발행위허가제한구역, 정비구역, 재정비촉진지구 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 재개발 사업이 진행 중이므로 이 부분은 사업 진행 상황에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.)

* 건물 철거 예정: 기존 건물의 철거 예정 시기가 2026년 10월 1일부터 2026년 11월 30일로 예정되어 있어, 낙찰 후 건물 이용에 대한 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강북구 미아동에 위치한 단독주택으로, 지하철 4호선 미아사거리역 인근에 소재하여 교통이 양호합니다. 현재 강북3재정비촉진구역 도시정비형 재개발 사업이 진행 중이며, 관리처분계획인가까지 완료된 상태입니다. 감정가는 16억 1천여만원 수준이나, 주목해야 할 점은 현재 소유자가 현금청산 대상자이며, 협의 예정 금액이 15억 1천여만원에 달한다는 사실입니다. 이는 재개발 사업 완료 시 예상되는 가치를 반영한 것으로 보이며, 경매 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 현금청산 절차에 따라 소유권을 상실할 가능성이 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다. 본건은 높은 재개발 잠재력과 함께 소유권 상실이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 진행 단계: 관리처분계획인가까지 완료되어 사업의 진행이 구체화되었습니다.

* 입지: 미아사거리역 역세권으로 향후 신축될 아파트 또는 상업시설의 가치 상승이 기대됩니다.

* 토지 가치: 122㎡의 토지 면적은 재개발 사업에서 중요한 가치를 지닙니다.

* 현금청산 예정 금액: 소유자에게 제시된 현금청산 예정 금액이 감정가에 육박하여, 향후 사업 완료 시 예상 가치를 가늠해볼 수 있는 지표가 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,613,013,950원이며, 소유주 현금청산 예상 금액은 1,516,866,667원입니다. 재개발 사업의 진행 상황과 소유권 상실 가능성 등의 리스크를 고려할 때, 통상적인 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

향후 재개발 사업으로 인한 가치 상승분을 기대하며, 다만 경매 낙찰을 통해 소유권을 확보하더라도 현금청산 대상자가 제시된 금액 이상으로 현금청산을 요구하거나, 사업 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 감정가 80% 수준: 약 1,290,000,000원

* 제안 입찰가 범위: 1,250,000,000원 ~ 1,450,000,000원

본 입찰가는 재개발 사업의 안정적인 진행과 소유권 확보 가능성을 전제로 한 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 제반 리스크를 면밀히 파악하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 소유권 상실 가능성에 대한 법률 전문가의 자문을 반드시 구하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.