나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13186 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 601-2 에스앤제이프리미안 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 청량리동 소재 "서울청량중학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔, 다세대/다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '1호선 회기역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제11층 제1104호로서, (사용승인일 : 2017.04.06) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 장방형 평지로서 주상용(업무시설, 도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 철도(저촉), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)< 철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경13186 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동대문구 전농동 601-2 에스앤제이프리미안 11층1104호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

115,000,000원

1.5. 토지면적

4. 10㎡ (약 1.24평)

1.6. 토지지분

4. 1㎡ (약 1.24평)

1.7. 건물면적

16. 57㎡ (약 5.01평)

1.8. 건물지분

16. 575㎡ (약 5.02평)

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산강제경매

1.11. 채권자

이OO

1.12. 사용승인일

2017년 04월 06일

1.13. 건축물 용도

업무시설, 도시형생활주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동대문구 청량리동 소재 "서울청량중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대/다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 회기역 및 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제11층 제1104호로, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 이주영은 보증금 115,000,000원, 차임 0원이며, 2020년 08월 18일 전입, 2020년 07월 23일 확정일자를 받음. 배당신고일자는 2025년 03월 21일임. 대항력은 있으나, 등기부상 주택임차권(을4)은 인수 조건으로 기재되어 있음. 다만, 초기 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 가능성이 높음.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2024년 08월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑9)임.

이주영의 주택임차권(을4, 2025년 03월 21일 접수)은 인수 조건으로 명시되어 있으나, 임차인이 직접 강제경매(갑11, 2025년 04월 22일 접수)를 신청한 점, 인수 보증금 합계가 0원인 점 등을 고려할 때, 경매 절차를 통해 보증금 전액 변제 후 말소될 가능성이 있음.

기타 압류 및 강제경매 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 115,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 2024년 3월 2일에 16.575㎡ 면적의 11층 물건이 100,000,000원에 거래되었으며, 2025년 3월 4일에는 17.9775㎡ 면적의 12층 물건이 125,000,000원에 거래되었음. 2025년 5월 26일에는 16.575㎡ 면적의 5층 물건이 100,000,000원에 거래되었음. 본 건의 감정가 115,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 위치함.

4.2. 건물 현황

본 건물은 2017년 4월 6일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 업무시설 및 도시형생활주택 용도로 활용되고 있음. 총 17층 건물에 78개 호실이 있으며, 본 건은 11층에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 서울청량중학교 인근에 위치하며, 주변으로 주거용 건물(다세대/다가구주택) 및 상업시설(근린생활시설)이 혼재되어 있음. 회기역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

등기부상 임차인 이주영의 주택임차권(을4)은 '인수'로 기재되어 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 존재함. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있더라도, 물건명세서상 해당 문구가 명시된 점은 반드시 유의해야 함. (최근 매매가와 임차인 보증금 액수가 동일하므로, 경매 낙찰가율에 따라 보증금 전액 변제 가능성은 높다고 볼 수 있음)

6.2. 물건명세서 해석

'말소: 인수'로 기재된 임차인의 권리가 실제 인수 대상인지, 아니면 배당을 통해 소멸되는 권리인지 명확한 판단이 필요함. 경매 진행 시 관련 서류를 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본 건은 서울 동대문구의 중심부에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며 최근 실거래가도 꾸준히 형성되고 있음. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 업무시설 및 도시형생활주택으로 복합 활용이 가능함. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 큰 변수로 작용할 수 있으므로, 권리 분석 및 배당표를 철저히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

서울 주요 업무지구 및 대학가(회기역 인근) 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

8.2. 건물 상태

2017년 준공된 신축급 오피스텔로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

8.3. 활용 용이성

업무시설 및 주거용(도시형생활주택)으로 모두 활용 가능하여 다양한 임대 전략 구사가 가능함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원이며, 최근 매매 사례는 100,000,000원에서 125,000,000원 범위에서 형성되고 있음. 임차인의 보증금 115,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크를 고려해야 함. 현재로서는 임차인이 경매를 직접 신청한 점과 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 고려할 때, 보증금 전액 변제 후 소멸될 가능성을 배제할 수 없음.

이에 따라, 시장 상황 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

최근 시세 및 감정가를 감안할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안함.

최종 예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.