나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52080 [1] 서울특별시 송파구 오금동 69-9 오금아르미안아파트 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '오주중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철3.5호선 '오금역' 및 버스정류장이 소재하려 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트(후면 별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기시설, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24~2025.9.30, 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25. / 대상자:외국인 등/ 용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임. 2) 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함. 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음(상세내역 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52080 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 오금동 69-9 오금아르미안아파트 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 481,370,000원

* 토지면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

* 건물면적: 57.17㎡ (약 17.30평)

* 전용면적: 57.17㎡ (약 17.30평)

* 분양면적: 제공된 정보 없음

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 13.70㎡ (제시외 건물 포함 매각 대상)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '오주중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3, 5호선 '오금역' 및 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.24~2025.9.30, 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지; 2025.8.26~2026.8.25 / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 9번, 2025년 9월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(255,774,932원)임.

* 주요 권리 분석:

* 선순위 임차권: 윤용 (보증금 240,000,000원, 전입 2021-03-03, 확정 2021-02-19). 대항력 있음.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-17)

* 인수되는 권리: 을구 9번 주택임차권 (임차인 윤용). 임차인의 보증금 240,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높음.

* 채권 총액: 240,000,000원 (임차인 보증금으로 보임)

4. 상권분석

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

* 교통: 지하철 3, 5호선 오금역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

5. 생활정보

* 인근 시설: 오주중학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 건축 관련 법규 위반에 따른 행정 처분, 이행강제금 부과, 재산권 행사 등에 제약이 발생할 수 있음. 상세 내역은 반드시 감정평가서를 참조해야 함.

* 선순위 임차권 인수: 임차인 윤용의 보증금 240,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 함.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내에는 해당 토지에 대한 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 오금동에 위치한 아파트로, 지하철 3, 5호선 오금역 역세권에 해당하여 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어 법적 문제 발생 가능성이 있으며, 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 해당 물건은 투자 시 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 위반건축물의 구체적인 위반 내용, 시정 가능성, 임차인의 대항력 및 실제 인수 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3, 5호선 오금역을 도보로 이용 가능한 거리로 편리한 교통망을 갖추고 있음.

* 실수요 적합성: 57.17㎡ (약 17.30평)의 전용면적으로 1~2인 가구의 실수요자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 산정 기준: 예상 입찰가는 감정가(481,370,000원)에서 인수되는 임차인 보증금(240,000,000원)을 제외한 금액과, 위반건축물 관련 추가 부담 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 제시 방안: 위반건축물에 대한 시정 비용 및 인수되는 보증금 부담을 감안할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 위반건축물 관련 전문가 상담, 임차인과의 소통 등을 통해 추가적인 정보를 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.