나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12175 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 360-3 해솔벨리 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 지하철2ㆍ5호선인 "까치산역" 및 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택) 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 월정로28가길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 이채인의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12175 (1)

2.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 360-3 해솔벨리 제5층 제504호

건물 종류: 도시형생활주택 (다세대주택)

토지 면적: 20.76㎡ (약 6.28평)

건물 면적: 27.54㎡ (약 8.32평)

감정가: 333,000,000원

2.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 지하철 2·5호선 "까치산역" 및 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등에 속해 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있음. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 (2021-05-07, 김용덕)

* 소유권 이전 (2021-06-21, 장순자, 매매가 299,000,000원)

* 주택임차권 (2023-08-03, 이채인, 보증금 299,000,000원, 전입 2021-06-04, 확정 2021-05-14)

* 압류 (2025-09-17, 강서구)

* 강제경매 (2025-09-18, 주택도시보증공사, 채권액 299,000,000원)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 오 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-22, 대항력: 있음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이채인), 보증금: 299,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-06-04, 확정일자: 2021-05-14, 배당신고일자: 2023-08-03, 대항력: 없음.

* 임차인: 조 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-22, 대항력: 있음.

4.3. 인수되는 권리 및 부담

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 이채인에 대한 권리는 말소기준권리인 강제경매보다 선순위이나, 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 물건명세서 상, HUG는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 따라서 매수인이 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않을 것으로 예상됨.

* 오주영, 조영숙 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 잠재적 권리관계에 대한 확인이 필요하며, 실제 점유 여부 등을 추가 조사해야 함.

4.4. 말소기준권리

2025년 9월 18일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기. 본 경매절차에서 매각으로 인하여 말소되는 권리는 위 말소기준권리보다 후순위인 권리 등임.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 면적 다세대주택의 시세는 다음과 같음.

* 2019년 준공, 19.98㎡ (약 6.04평) 물건이 2026년 7월 216,000,000원에 거래됨 (평당 약 1,081만원).

* 1986년 준공, 37.44㎡ (약 11.33평) 물건이 2026년 7월 150,000,000원에 거래됨 (평당 약 1,327만원).

* 2002년 준공, 37.56㎡ (약 11.36평) 물건이 2026년 7월 160,000,000원에 거래됨 (평당 약 1,416만원).

본건은 2020~2021년경 준공된 신축급 건물로, 건물 면적 27.54㎡ (약 8.32평)임. 유사 신축 건물의 평당 시세를 고려하면, 본건의 적정 시세는 약 220,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 추정됨. 현재 감정가 333,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됨.

5.2. 건물 특징

건물명: 해솔벨리

준공년도: 2020년 8월 (건축물 표제부 기준, 사용승인일 2021.04.29)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택)

해당 호수: 5층 504호

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6.2. 교육시설

"서울월정초등학교"가 인근에 위치하여 교육환경이 양호함. 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 승계 조건부 매각으로 보증금 반환 부담은 없으나, HUG의 조건 이행 여부 확인이 필수적임.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인(오 , 조 )의 존재로, 이들의 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 잠재적 분쟁 요소가 될 수 있음.

7.2. 지역/용도 관련 리스크

* 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 공항 관련 규제 및 소음 피해 가능성을 고려해야 함. 김포공항 인근 지역은 항공기 소음영향권에 속할 수 있음.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 구매자(외국인 등)는 거래 허가 절차가 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 2020-2021년경 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하여 입지 여건은 보통 수준임. 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(HUG)이 존재하나, 대항력이 없고 매각 조건상 매수인의 임차보증금 반환 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 긍정적임. 그러나 보증금 미상의 임차인들이 존재하고, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었으며, 공항 관련 지역 제한 및 소음 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물로 관리 상태 및 거주 편의성이 우수할 것으로 기대됨.

* HUG 관련 임차인의 보증금 반환 부담이 매수인에게 전가되지 않아 권리관계가 비교적 명확함.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

10. 예상 입찰가

감정가: 333,000,000원

채권 총액: 299,000,000원

주변 시세 분석 결과, 적정 시세 범위는 약 220,000,000원에서 290,000,000원으로 추정됨.

잠재적 리스크(보증금 미상 임차인, 공항 소음 및 규제)와 감정가 대비 높은 수준임을 고려하여, 감정가의 약 70% ~ 85% 수준인 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권고함.

정확한 입찰가 결정은 현장 조사를 통해 임차인 탐문, 주변 부동산 시세 재확인, 건물 상태 점검 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.