나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경417 [1] 서울특별시 광진구 능동 257-1 클래시하우스 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 5호선 '아차산역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 어린이대공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남동측 인근에 5호선 '아차산역'이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 5층 건물 내 지1층 비01호로서, (사용승인일 : 2022.03.25) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육 환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경417 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 능동 257-1 클래시하우스 지1층비01호

* 용도: 근린상가 (구분건물감정평가요항표 상 제1종근린생활시설(소매점))

* 감정가: 222,000,000원

* 토지면적: 37.91㎡ (약 11.47평)

* 토지지분: 37.912㎡ (약 11.47평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 52.37㎡ (약 15.84평)

* 건물지분: 52.37㎡ (약 15.84평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OO

* 사용승인일: 2022년 03월 25일

* 건물명: 클래시하우스

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 5호선 '아차산역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 어린이대공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 '아차산역'이 위치합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2022년 04월 14일 접수된 정구재 근저당권 (채권금액 300,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1, 을2, 을3 근저당권 및 갑7 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사종합건설케이와이대표유영봉 (유 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 25일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 그리고 대규모 공원인 어린이대공원이 인접해 있어 유동인구 및 배후수요가 기대됩니다.

* 주변 시설: 지하철역, 버스정류장, 어린이대공원, 다세대주택, 각종 소매점 및 음식점 등 일반적인 근린생활시설이 소재합니다. 주변에 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 아차산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 어린이대공원, 인근 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주위가 다세대주택과 공원으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 건축법상 도로에 일부 포함되는 점도 고려해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 인수 의무는 없습니다.)

* 기타: 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최신 건물이지만, 매각물건의 실제 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 역세권에 위치한 근린상가로, 신축 건물이며 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 부담 없이 인수할 수 있는 장점이 있습니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재하며 어린이대공원이 인접하여 생활 환경이 양호합니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항이 있으나, 전반적으로 안정적인 상권으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 지하철 5호선 아차산역 역세권으로 교통 편리 및 접근성 우수.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗함.

* 어린이대공원 인근의 쾌적한 환경과 배후수요 확보 가능성.

* 근린상가로서 지역 주민 및 방문객 대상 영업 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 222,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임대 현황, 향후 개발 가능성, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 상세한 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.