나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12184 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 75-8 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 "영동초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 영중로를 따라서 상업용 및 업무용빌딩과 아파트단지등의 공동주택, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 주위환경은 무난함

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장등이 소재하고 남서측 원거리에 지하철 5호선 "영등포시장역"등이 소재하는바 대중교통 이용 편의도는 무난함

형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(상업용)부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 서측으로 약 30미터폭(영중로), 남측으로 약 8미터폭(버드나루로19길)의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항: 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항: 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 건축선(건축과 문의)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일자: 1973. 7. 24)로 외벽 : 화강석붙임 및 외장판넬등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅, 내부인테리어등 마감 바닥 : 바닥재 깔기등 창호 : 새시창호임

이용상태

근린생활시설로 이용중이며 1 층: 오토김밥 2 층: 그리너리마사지 3 층: 낚시사랑(외관표시) 지층: 창고

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비등이 되어 있음

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 일반건축물대장 변동사항에 2017.3.13 건축과-7296호에 의거 대수선 내역 표기 [미관지구내 외장변경(점포벽돌 -> 화강석 및 스타코마감)]

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12184 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 75-8 (도로명: 서울특별시 영등포구 영중로42길 1 (영등포동8가))

용도: 판매시설 (건축물대장상 제2종 근린생활시설)

감정가: 2,419,488,900원

토지면적: 82.00㎡ (약 24.80평)

건물면적: 220.91㎡ (약 66.83평)

건물 제시외면적: 3.07㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 "영동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 영중로를 따라 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지, 공동주택, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 지역 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있습니다.

남서측 원거리에 지하철 5호선 "영등포시장역"이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 수준입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 약 30미터폭의 영중로, 남측으로 약 8미터폭의 버드나루로19길에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(세부사항 남부교육지원청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 4일 접수된 신한은행의 근저당권(2,100,000,000원)입니다.

등기부상 현황

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 주식회사원탑대부의 근저당권, 주식회사원탑대부의 임의경매 개시 결정 등은 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 3,400,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 3,900,000원

전입일자: 2024-02-06

확정일자: 2025-11-21

배당신고일자: 2025-11-21

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 10,000,000원

차임: 1,260,000원

전입일자: 2019-02-27

확정일자: 2025-10-02

배당신고일자: 2025-10-02

대항력: 있음

인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

단, 임차인 송 씨는 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에 따라 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인 및 명도 절차 진행이 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 상업 환경

영등포 시장역 인근 상업 지역으로, 다양한 상가 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

영동초등학교와 인접하여 교육 관련 시설이나 주거 상권과의 연계성도 있습니다.

현재 이용 현황

1층: 오토김밥, 2층: 그리너리마사지, 3층: 낚시사랑(외관표시), 지층: 창고로 이용 중입니다. 3층은 현재 공실 상태입니다.

잠재적 상권 가치

영등포 지역은 지속적인 개발 및 재개발이 이루어지고 있는 곳으로, 상권 활성화 잠재력이 높은 지역입니다.

본 물건은 제2종 근린생활시설로 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 명시적인 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통 편의성

주요 도로변에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

지하철 5호선 영등포시장역까지는 다소 거리가 있으나, 버스 노선망을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 편의시설

영동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 상업 시설을 통해 식당, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재

송 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 절차 진행 시 법적 검토 및 협상이 필요합니다. 배당 순위 및 금액을 철저히 확인해야 합니다.

건물 노후화

1973년 7월 24일 사용 승인된 건물로, 약 50년 이상 경과되어 향후 구조 보강, 설비 교체, 내부 수리 등 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

건축법규상 제한

일반상업지역 내에서 각종 법규(가축사육제한, 최고높이 제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제, 폐기물매립시설 설치제한, 토지거래허가, 건축선 등)의 적용을 받으므로, 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물 포함

건물 면적 외 3.07㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 그 가치는 미미한 수준(153,500원)으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영등포구의 우수한 입지와 상권 잠재력을 갖춘 근린생활시설입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 송 씨의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요한 주요 리스크 요인입니다.

건물의 노후화와 다양한 법규적 제한 사항도 투자 결정 시 충분히 고려해야 할 부분입니다.

3층 공실은 향후 임대 수익 증대를 위한 기회로 활용할 수 있을 것입니다.

권리 관계를 면밀히 분석하고, 명도 절차에 대한 확실한 계획을 수립한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지

영등포 상업 지역 내 핵심 위치로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

상권 성장 가능성

지속적인 개발 호재가 있는 영등포 지역의 특성상, 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

수익 창출 기회

3층 공실을 활용한 임대 수익 극대화 전략 수립 및 다양한 업종의 임차인 유치를 통해 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

가치 상승 잠재력

감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있으며, 리모델링 등을 통해 건물의 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 임차인 송 씨가 대항력 있는 임차인으로 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다. 이는 낙찰 시 추가적으로 부담해야 할 임차인의 보증금이 없다는 것을 의미하나, 배당 여부에 따라 실제 인수 여부가 달라질 수 있으므로 명도 협의가 중요합니다.

본 건의 감정평가액은 2,419,488,900원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 건물 상태, 명도 예상 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하게 됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인 존재로 인해 명도 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

본 보고서에서는 상세한 시세 조사를 통한 구체적인 입찰가 산정은 유보하며, 반드시 전문가와 함께 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.