나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12188 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문교초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제 5층 제502호로서, (사용승인일: 2020.11.30) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 7M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17. ~2026.1.16.)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,주차환경개선지구 <주차장법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(2):도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17. ~2026.1.16.)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,주차환경개선지구 <주차장법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(3):도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17. ~2026.1.16.)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,주차환경개선지구 <주차장법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12188 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 276,000,000원

토지 면적: 25.15㎡ (약 7.61평)

건물 면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2020년 11월 30일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문교초등학교' 서측 인근.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재.

도로: 북서측 노폭 약 7M 내외 포장도로 접합.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

총 등기부채권액: 1,038,000,000원

말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2022-09-15)

주요 권리 관계:

* 소유권 보존: 문명기 외 2명 (2020-12-04)

* 공유자전원지분전부이전: 고완석 (2021-06-23)

* 주택임차권: 임부소 (보증금 250,000,000원) (2023-08-04)

* 압류: 강서세무서장 (2022-09-15)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-01-11)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-18)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임부소)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-23

* 확정일자: 2021-06-10

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인(주택도시보증공사) 및 주택임차권승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 조건 충족 시)

1.3. 상권분석

지역 특성: 주거용(단지형 다세대주택) 건물 건부지로 이용 중인 지역. 다세대, 단독주택, 근린생활시설 혼재.

상권 형성: 생활권 중심의 근린상권.

1.4. 생활정보

주변 시설: 문교초등학교 인근.

편의시설: 도보 거리 내 버스정류장 소재.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건을 매수인이 승낙해야 합니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 해당 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. (권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류되었으나, 조건부 매각이므로 계약서 및 관련 확인 필요)

토지거래 허가구역: 본 물건이 속한 토지는 2026년 8월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 등기 시점(2026년 7월 17일 현재 기준, 허가구역 지정 만료일까지 약 1.5개월 남음)에 따라 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다. 허가 미취득 시 소유권 취득에 문제가 발생할 수 있습니다.

건축법상 제한 지역: 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (제한 기간: 2025.1.17 ~ 2026.1.16)

기타 법규제: 장애물 제한 구역, 교육환경 보호 구역, 대공방어협조 구역 등 다양한 법규제 사항이 존재하므로, 각 규제의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 공부상 임차인 외 다른 임대 관계는 파악되지 않았으나, 실제 점유 현황 등에 대한 추가적인 조사 필요.

1.6. 종합 의견

물건은 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 7,600만 원입니다.

HUG가 임차인이자 채권자로 되어 있으며, HUG의 인수조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소) 이행 여부가 매각의 핵심입니다. 현재 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있으나, 조건부 매각이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

최근 실거래 사례를 고려할 때, 건물 면적(약 8.82평) 대비 시세는 2억 6,500만 원에서 3억 1,000만 원 범위에 있습니다.

건축법상 제한지역 및 토지거래 허가구역 지정 등 규제 사항이 존재하므로, 매수자는 이러한 부분을 충분히 인지하고 법적 검토를 해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 소형 주거용 부동산: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 소형 면적으로 1인 가구 등의 수요 기대.

HUG 조건부 매각: 인수 조건이 충족될 경우, 명도 및 보증금 관련 부담이 최소화될 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가(2억 7,600만 원) 대비 최근 실거래가 최고가(3억 1,000만 원) 및 최저가(2억 6,500만 원)를 고려하여 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

최근 매매가 분석:

* 2026년 7월 3일, 28.56㎡, 5층, 265,000,000원 (별담채, 2020년식)

* 2026년 7월 1일, 29.81㎡, 2층, 310,000,000원 (한백아트, 2016년식)

* (참고) 2026년 7월 2일, 49㎡ (추정 면적 다름), 3층, 335,000,000원 (성주아트빌, 2014년식)

본 물건의 면적(29.16㎡)은 유사 면적의 최근 실거래 사례(28.56㎡, 265,000,000원)와 비교 시, 동일한 2020년식 건축 연도를 고려하면 시세가 2억 7천만 원대 초반에서 중반으로 형성될 것으로 보입니다. 감정가(2억 7,600만 원)가 이 범위 내에 있으며, 가장 유사한 조건의 거래 사례(별담채)의 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 이행, 토지거래 허가 등 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 280,000,000원

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