나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12160 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "광덕사거리" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 "천왕역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2020.09.16.) 외벽 : 벽돌타일붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음. 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금329,000,000원 / 임대차계약일자 2021년05월09일 / 확정일자 2021년05월10일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 358번지에 위치한 다원리치타운 제106동 제4층 제401호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12160 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 구OO입니다.

감정평가액은 329,000,000원이며, 토지면적은 24.95㎡ (약 7.55평), 건물면적은 37.73㎡ (약 11.41평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2020년 9월 16일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 경사지붕의 신축 건물입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "광덕사거리" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 생활 편의 시설 밀집 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 "천왕역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건물은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 부평세무서장의 압류(2023년 3월 24일 접수)입니다.

인수되는 권리로는 별도등기인 한국전력공사의 지상권(을구 1번)이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 또한, 대항력 있는 임차인인 구관우 씨가 존재하며, 보증금 329,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 구

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 5월 10일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 민간임대주택 등록.

권리분석 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 가능성이 있음을 유의해야 합니다. 임차인이 채권자이기도 하므로 배당으로 변제될 가능성이 높으나, 최종 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 신축 건물(2019년식)의 경우 약 614만원/㎡의 가격에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(37.73㎡)을 고려할 때, 단순 시세는 약 23,000만원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 물건의 감정가는 329,000,000원으로, 유사 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 최신 건축 연도(2020년식)와 입지 조건에 따른 프리미엄이 반영된 것으로 보이나, 인수되는 지상권 등의 권리관계를 고려할 때 추가적인 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

건축물대장 상 "다원리치타운"은 총 110세대의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 2019년 1월 15일에 건축되었으며 2020년 9월 16일에 사용승인을 받았습니다.

5. 생활정보

본 물건이 속한 오류동 일대는 다양한 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 지하철 7호선 천왕역이 근거리에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대지권의 목적 토지에 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 한국전력공사의 지상권 설정(을구 1번)입니다. 지상권의 구체적인 내용(존속 기간, 사용료, 제한 사항 등)을 반드시 확인해야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인 구관우 씨의 보증금(329,000,000원)이 감정가와 동일하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하나, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도의 도시형생활주택으로 좋은 입지 조건과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 지상권 설정과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 지상권의 상세 내용을 파악하는 것이 필수적이며, 이 부분이 불리하게 작용할 경우 투자가치가 크게 하락할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2020년식) 건물의 우수한 상태 및 희소성.

* 지하철 7호선 천왕역 역세권 및 풍부한 생활 인프라.

* 해당 지역의 꾸준한 주택 수요.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 329,000,000원입니다. 주변 유사 신축 건물의 시세는 약 23,000만원 내외로 추정되나, 감정가가 이를 상회하고 있습니다. 더불어 매수인이 인수해야 하는 지상권이라는 중대한 부담이 존재하며, 이는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

인수되는 보증금은 0원으로 분석되나, 배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 시세, 인수되는 권리(지상권), 그리고 임차인 인수 가능성을 감안할 때, 250,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 예상치이며, 실제 투자 결정 전에는 지상권의 상세 내용을 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.