나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12086 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 405-15 마이빌3차 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 연립주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 개봉역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층 건내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2018.03.20) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12086 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 405-15 마이빌3차 제3층 제301호

신주소: 서울특별시 구로구 개봉로18길 29-19 (개봉동)

건물명: 마이빌3차

용도: 도시형생활주택

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

토지지분: 20.46㎡ (약 6.19평)

건물면적(전용면적): 29.55㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.55㎡ (약 8.94평)

1.4. 건물 정보

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택-15세대)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕

총 층수: 6층 (본건 3층)

사용승인일: 2018년 03월 20일

주차: 옥내 4대, 옥외 4대 (총 8대)

1.5. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, "개봉초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 개봉역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 (외부 지도 검색 결과)

주변에는 개봉초등학교가 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한, 소규모 공원 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 확인된 바로는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 02월 20일 접수된 구로구(서울특별시)의 압류 (갑3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. (특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자이자 임차인으로 추정)

* 이름: 김진선 -> 김 (개인정보 보호)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 25일

* 확정일자: 2020년 08월 19일

* 배당신고일자: 2024년 10월 14일

* 대항력: 없음 (임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦거나, HUG 조건으로 대항력 포기 약정이 있음)

* 비고: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되었으며, HUG 인수조건 변경 특이사항이 있습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 김선이 외 1명 (2018.03.23)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 유정민 (2018.09.28)

* 주택임차권: 김진선 (2024.10.14 말소)

* 압류: 구로구 (2025.02.20) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.12 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.09.30 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2025.11.26 말소)

* 등기부채권 총액: 476,185,023원

3.5. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위의 다수의 권리가 존재하며, 해당 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김 의 경우 대항력이 없는 것으로 분석되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특이사항이 있어 계약 및 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 상권 특성

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다. 또한, 각종 근린생활시설이 분포하여 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원합니다.

4.2. 상권 내 주요 시설

개봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 개봉역이 근거리에 있어 교통 편리성이 높습니다. 인근 근린생활시설을 통해 식당, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 상권 발달 정도

본 상권은 전형적인 주거지역 상권으로, 대규모 쇼핑몰이나 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 주로 발달해 있습니다. 지역 내에서 안정적인 수요를 기반으로 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 초등학교: 개봉초등학교 (인접, 도보 통학 가능)

* 기타: 주변에 중학교, 고등학교 등 추가 교육 시설 이용 가능

5.2. 교통 환경

* 대중교통: 지하철 1호선 개봉역 (도보 또는 짧은 버스 이용), 다수의 노선버스 운행

* 도로: 차량 접근 용이, 인접 도로 상태 양호

5.3. 편의 시설

* 근린생활시설: 인근에 마트, 식당, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 분포

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 문구는 경매 절차 또는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. HUG와의 관계 및 관련 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 공동담보로 잡힌 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 낙찰가 및 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 실제 임차인이 거주 중인지 여부 및 임대차 조건에 대한 정보가 부족합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 개봉초등학교 및 개봉역이 인접해 있어 실거주 목적과 투자 목적 모두 고려해볼 만한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확하게 권리 관계를 정리할 수 있습니다. 임차인의 대항력도 없는 것으로 분석되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 대항력 포기 조건'과 같은 특이사항은 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상세한 상담을 통해 명확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다. 공동담보 여부 역시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 주거 편의성이 높으며, 향후 건물 가치 유지 및 상승에 긍정적입니다.

8.2. 역세권 및 학세권 입지

개봉역을 이용한 서울 도심 및 수도권 접근성이 좋고, 개봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 이는 실거주 수요 확보에 유리하며, 임대 수익률에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

후순위 권리들이 많아 낙찰 시 기존 권리 소멸로 인한 깨끗한 권리 확보가 가능합니다. (단, 특수 조건 확인 필요)

8.4. 잠재적 시세 상승 여력

지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 미래 가치 상승 요인을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 리치그린B(317-2): 2026년 3월, 72.48㎡ (약 21.9평) 4층, 2.2억원. (2012년 준공)

* 성화단지(458-7): 2026년 3월, 53.37㎡ (약 16.1평) 1층, 1.0억원. (1986년 준공)

* SKYVILLE(333-8): 2026년 3월, 44.64㎡ (약 13.5평) 3층, 1.75억원. (2002년 준공)

본건은 29.55㎡ (약 8.94평) 규모이며, 2018년 준공으로 비교적 신축입니다. 가장 유사한 조건인 SKYVILLE(44.64㎡, 3층, 1.75억원)의 시세를 기준으로 환산해보면, 본건의 적정 시세는 약 1.15억원 내외로 추정됩니다. (1.75억원 * (29.55㎡ / 44.64㎡))

9.2. 감정가 대비 시세 평가

본 건의 감정가는 2.1억원으로, 위 시세 분석 결과에 따르면 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.3. 입찰가 산정 전략

본 건은 임차인의 보증금 2.2억원을 인수하지 않으므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(2.1억원)와 분석된 시세(약 1.15억원) 간의 격차를 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 최소 입찰가: 현재 시세(약 1.15억원)를 고려한 보수적인 접근

* 적정 입찰가: 시세 및 경매 물건의 특수성을 감안한 가격

9.4. 예상 입찰가 제안

위 분석을 종합하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 현재 시세 및 향후 명도, 잔금 납부, 부대 비용 등을 고려한 현실적인 수준입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리관계 검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.