나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12051 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동주민센터' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있음. (후첨 "건물내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<대표번지 : 화곡동 808-4> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12051 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 주요 정보

감정가: 228,000,000원

토지면적: 15.89㎡ (약 4.81평)

건물면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

건축년도: 2018년 (준공일 2018.07.30)

해당층: 6층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(갑7, 접수일자: 2025.09.11)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한석훈

* 보증금: 211,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-06

* 확정일자: 2020-10-13

* 대항력: 없음

주택임차권 등기(을1, 권리자: 한석훈)가 존재했으나, 현재 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 또한, 해당 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청한 건으로, 특별 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 기타 권리 사항

소유권이전, 신탁등기말소 등기 등은 말소기준권리보다 앞서거나 동시에 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 2018년에 건축된 인근 'M펠리체(830-5)'의 6층, 37.05㎡(약 11.2평) 물건이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 26,780,000원 수준입니다.

본 물건(25.95㎡, 약 7.85평)은 동일 건축년도 및 층수에 해당하며, 면적을 고려하여 환산 시 약 210,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 228,000,000원으로, 이는 주변 시세 및 본 물건의 상태(권리 관계 명확화)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

반경 1km 이내에 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있으며, '화곡4동주민센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 주변 지역은 주로 주거 지역으로 구성되어 있어, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특징

본 물건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주거 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

가장 중요한 점은 '임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 매각조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 인수해야 할 보증금 등 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 주택임차권 등기가 말소되었으나, 관련 절차의 완결성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태

내부 구조나 관리 상태 등 물건의 물리적 상태에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역', '토지거래계약에관한허가구역' 등 일부 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구 내에서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 관련 권리 관계가 '대항력 없음'으로 명시되고 주택임차권 등기가 말소되었으며, 특별 매각조건을 통해 권리 관계가 명확히 정리될 가능성이 높아 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 특수조건의 이행 여부와 물건의 실제 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 권리 관계 명확화 가능성 높음 (임차인 대항력 없음, 등기 말소)

* 서울시 강서구 내 주거지 실거주 및 투자 가치 보유

* HUG 인수조건 변경으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 228,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 및 본 물건의 면적, 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 권리 관계가 명확히 정리된다는 전제 하에 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 220,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다. 보수적인 접근으로는 감정가 이하에서 시작하되, 경쟁 상황 및 현장 확인 결과를 바탕으로 상향 조절을 고려할 수 있습니다. (단, 낙찰 후 추가 인수 보증금은 없는 것으로 간주)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.